Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Basel-Stadt berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Acht Kantone haben eigene Bewertungs- und Berechnungsmethoden entwickelt. Der Kanton Basel-Stadt berechnet den Eigenmietwert auf der Basis des Vermögenssteuerwerts, der sich aus dem Gebäudeversicherungswert, der Altersentwertung und dem relativen Landwert ergibt.
Selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden neu bewertet, wenn die regelmässigen statistischen Erhebungen zeigen, dass die Vermögenssteuerwerte in vielen Fällen im Durchschnitt wesentlich von den tatsächlich erzielbaren Verkehrswerten abweichen.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Im Kanton Basel-Stadt wird der Eigenmietwert mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz zu Beginn der Steuerperiode plus 1,75 Prozentpunkte berechnet. 2022 also 3 Prozent des Vermögenssteuerwerts, aber nie mehr als 4,5 Prozent. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden gleich besteuert, nicht wie beispielsweise im Kanton Zürich. Der Eigenmietwert beträgt maximal 61'800 Franken beim Kanton beziehungsweise 82'400 Franken beim Bund. In unserem Rechenbeispiel besitzen Martina und Philipp eine Wohnung in Basel im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Steuerwert für die direkte Bundessteuer mit einem Aufschlag auf den Steuerwert des Kantons Basel-Stadt, aktuell mit 4 Prozent des Vermögenssteuerwerts.
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 269 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Martina und Philipp die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Stadt. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
