Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Obwalden berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Sieben Kantone wenden ein Einzelbewertungsverfahren an und berechnen den Eigenmietwert beispielsweise mit einem hedonischen Computermodell, das objekt- und standortspezifische Kriterien berücksichtigt, darunter der Kanton Obwalden.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Die kantonale Steuerverwaltung legt im Rahmen der amtlichen Güterschatzung den Steuerwert fest. Der Mietwert ist die Miete, die für das Haus oder die Wohnung verlangt werden könnte, und beträgt 3,8 Prozent des Steuerwerts. Der Eigenmietwert beträgt höchstens 70 Prozent des Mietwerts. Die Steuerwerte werden alle plus/minus 15 Jahre neu bestimmt, der Eigenmietwert wird vom Kantonsrat angepasst, wenn sich die Marktbedingungen verändern. In unserem Rechenbeispiel besitzen Lotti und Hans eine Wohnung in Sarnen im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Mietwert für die Eigenmietwertberechnung für die direkte Bundessteuer mit 4,3 Prozent statt 3,8 Prozent der Steuerwerts wie der Kanton Obwalden.
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 586 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Lotti und Hans die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie die kantonale Steuerverwaltung. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
Eine Reduktion wird unter bestimmten Bedingungen gewährt, wenn der Eigenmietwert höher ist als ein Drittel der Einkünfte, die der steuerpflichtigen Person zur Deckung ihrer Lebenshaltungskosten zur Verfügung stehen, und die steuerpflichtige Person zur Deckung der Lebenshaltungskosten anhaltend ihre Vermögenswerte heranziehen müsste.
