Wird in der Schweiz ein Grundstück mit Gewinn verkauft, muss der Grundstückgewinn versteuert werden. Dies ist bei den meisten Verkäufen der Fall, da die Immobilienpreise seit der Jahrtausendwende stark gestiegen sind und sich teilweise mehr als verdoppelt haben. Wer muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlen, wie wird sie berechnet und wie kann man die Steuer minimieren und/oder aufschieben? Die Berechnung ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Wir haben für Sie recherchiert, wie die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern berechnet wird.
Steuerhoheit: Kanton
Steuersystem: progressiv
Steuerfreier Betrag: bis 13'000 CHF
Steuerreduktion: ab 6 Jahren
Tiefster Steuersatz: 25 % nach 33 Jahren
Steueraufschub: bis 2 Jahre
Lesen Sie unsere Artikelserie über die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer in weiteren Kantonen:
Steuerpflichtig ist immer der Verkäufer oder die Verkäuferin, wenn er oder sie aus dem Verkauf des Grundstücks einen Gewinn erzielt. Mit einer Ausnahme: Bleibt der Verkäufer oder die Verkäuferin die Grundstückgewinnsteuer schuldig, haftet das Grundstück. Die Steuerverwaltung kann ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen und die ausstehende Steuer beim neuen Eigentümer oder der neuen Eigentümerin eintreiben. Wie Sie sich als Käufer oder Käuferin vor bösen Überraschungen schützen können, erfahren Sie in unserem Artikel «Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Verkäufer und Käufer wissen».
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Anlagekosten berechnet. Die meisten Kantone definieren die Anlagekosten gleich oder ähnlich wie der Kanton Zürich, auch der Kanton Luzern:
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Die Rechnung ist einfach: Verkaufspreis minus Anlagekosten gleich Grundstückgewinn. Doch die 26 Kantone berechnen die Grundstückgewinnsteuer sehr unterschiedlich. Hier sind die wichtigsten Unterschiede zwischen den Kantonen:
Für die Steuerberechnung müssen Sie wissen, wieviel Ihr Haus oder Ihre Wohnung aktuell wert ist. Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung können Sie den Marktwert mit wenigen Angaben online schätzen.
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Mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner können Sie die Steuer für alle Kantone online berechnen. Ausserdem können Sie simulieren, wie sich verschiedene Verkaufspreise und/oder Verkaufszeitpunkte auf die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Luzern auswirken. Es kann sich lohnen, mit dem Verkauf einige Monate zuzuwarten, um die Steuerbelastung zu optimieren.
Das ist nur eine Beispielrechnung. Die Grundstückgewinnsteuer wird im Veranlagungsverfahren durch die Steuerverwaltung ermittelt und verfügt.
Sie können den aktuellen Einkommenssteuertarif für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer in Luzern online herunterladen und speichern oder ausdrucken.
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt vom Grundstückgewinn und von der Besitzdauer ab. Die Besitzesdauer können Sie beeinflussen, indem Sie den Verkauf um einige Wochen oder Monate über den Stichtag hinaus verzögern. Den Grundstückgewinn können Sie durch wertvermehrende Investitionen und Verkaufskosten beeinflussen. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen auf, damit Sie möglichst viel vom Grundstücksgewinn abziehen können. Falls Sie nicht mehr alle Belege für die wertvermehrenden Investitionen finden, können Sie die Kosten mit der Schätzung der Gebäudeversicherung belegen, da grössere Ausgaben in der Regel eine Revisionsschätzung auslösen. Aus dem Schätzungsprotokoll kann der ungefähre Umfang der wertvermehrenden Investitionen abgeleitet werden.
Die Grundstückgewinnsteuer ist nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, wenn Sie mit dem Verkaufserlös ein Ersatzgrundstück in der Schweiz erwerben. Im Kanton Luzern müssen Sie den Verkaufserlös innerhalb von zwei Jahren reinvestieren, in begründeten Ausnahmefällen kann die Frist verlängert werden. Der Steueraufschub wird nur gewährt, wenn Sie selbstbewohntes Wohneigentum ersetzen und der Kaufpreis des Ersatzgrundstücks höher ist als die Anlagekosten des verkauften Grundstücks. Liegt der Kaufpreis unter den Anlagekosten, wird die Steuer sofort fällig. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn Sie beispielsweise ein grosses und teures Haus verkaufen und dafür eine kleine und günstige Wohnung kaufen. Es gibt noch weitere Gründe für einen Steueraufschub:
Die Steuer wird erst fällig, wenn das Haus oder die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Sie wird auf der Grundlage des ursprünglichen Kaufpreises berechnet. Dabei wird die Besitzesdauer der Vorbesitzerin oder des Vorbesitzers berücksichtigt. Wird der Verkaufspreis in selbstgenutztes Wohneigentum investiert, kann die Grundstückgewinnsteuer weiter aufgeschoben werden.
Der Steueraufschub gilt nicht für Ferienwohnungen, vermietete Liegenschaften und Zweitwohnungen. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dürfen Sie nur den Anteil für die selbstbewohnte Wohnung im Haus aufschieben und müssen den restlichen Steuerbetrag sofort bezahlen.
