Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in den einzelnen Kantonen:
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Wohneigentum wird in der Schweiz mehrfach besteuert: Der Wert als steuerbares Vermögen und der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen. Im Gegenzug können die Hypothekarschulden vom Einkommen und die Wohnkosten vom Einkommen abgezogen werden. Zusätzlich erheben mehr als die Hälfte der Kantone eine Liegenschaftssteuer von 0,1 bis 0,3 Prozent des Liegenschaftswertes. Und wenn eine Immobilie mit Gewinn verkauft wird, besteuern sie auch den Grundstücksgewinn.
Der Eigenmietwert ist umstritten. Wir erklären, warum er besteuert wird, wie Sie den Eigenmietwert berechnen, wie Sie ihn allenfalls anfechten können und warum er vielleicht bald abgeschafft wird.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen oder Naturaleinkommen. Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Er wird wie die Liegenschafts- und Vermögenssteuer auf Erst- und bewohnte Zweitwohnungen erhoben und richtet sich nach dem markt- und ortsüblichen Mietzins für vergleichbare Objekte. Wer ein Ferienhaus in den Bergen oder eine Ferienwohnung im Tessin besitzt und zeitweise vermietet, kann den Eigenmietwert anteilsmässig reduzieren, muss aber die Mieteinnahmen versteuern.
Steuerpflichtig sind alle Wohneigentümer*innen, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen. Unabhängig davon, ob sie ständig darin wohnen oder nicht. Es genügt, wenn ihnen die Immobilie ständig zur Verfügung steht. Deshalb werden auch Ferienhäuser und -wohnungen besteuert. Wenn ein*e Wohneigentümer*in jemandem ein unentgeltliches Nutzniessungs- oder Wohnrecht einräumt, geht die Steuerpflicht auf die Begünstigten über, die den Eigenmietwert versteuern müssen.
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Unser Steuersystem ist solidarisch und soll Ungleichbehandlungen vermeiden. Der Eigenmietwert soll Wohneigentümer*innen und Mieter*innen beziehungsweise Wohneigentümer*innen und Vermieter*innen gleichstellen:
Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer definiert in Artikel 21, dass Erträge aus unbeweglichem Vermögen besteuert werden. Dazu gehört auch «der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen»». Darüber hinaus regeln die Kantone die Besteuerung in ihren Steuergesetzen. In Zürich beispielsweise ist der Eigenmietwert auf 70 Prozent des Marktwertes begrenzt (Art. 21 Abs. 2 Bst. a) und bei der Berechnung sind Qualitätsmerkmale wie Alter oder Bausubstanz angemessen zu berücksichtigen (Art. 21 Abs. 2 Bst. b).
Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert:
Bund und Kantone setzen den Eigenmietwert zur Förderung des Wohneigentums tiefer als den Marktwert an. Der Eigenmietwert soll 60 Prozent nicht unterschreiten. Bei der direkten Bundessteuer achtet die Steuerverwaltung darauf, dass die Werte im kantonalen Durchschnitt nicht unter 70 Prozent fallen.
Der Bund übernimmt für die Bundessteuer nur die Steuerwerte der Kantone Appenzell Ausserrhoden, Fribourg, Genf, Jura, Luzern, Neuchâtel, St. Gallen, Uri, Tessin, Wallis, Zug und Zürich. Für die übrigen 14 Kantone werden in der Regel Zuschläge oder geringe Abschläge erhoben.
Im Kanton Zürich wird der Eigenmietwert mit 3,5 Prozent (Einfamilienhäuser) beziehungsweise 4,25 Prozent (Eigentumswohnungen) des Steuerwertes berechnet. Der Steuerwert beträgt 70 Prozent des Marktwertes. In unserem Rechenbeispiel besitzen Angela und Nick eine Wohnung in Winterthur im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Das frisch verheiratete Paar hat noch keine Kinder und verdient 180'000 Franken im Jahr.
Der Eigenmietwert erhöht die jährliche Steuerrechnung von Angela und Nick um 1'203 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten sie die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung optimieren. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
Wer während eines Umbaus auswärts wohnt, kann seinen Eigenmietwert unter Umständen anteilsmässig reduzieren. Zum Beispiel um 2/52, wenn der Umbau 2 Wochen dauert. Die Kantone handhaben den Abzug jedoch unterschiedlich. In vielen genügt es, wenn das Haus oder die Wohnung unbewohnbar ist. Bern akzeptiert den Abzug auch, wenn das Objekt teilweise bewohnbar war, Aargau, Basel-Stadt, St. Gallen, Thurgau oder Zürich nicht. Im Kanton Thurgau muss das Haus oder die Wohnung geräumt sein, im Kanton St. Gallen müssen die Kosten für die auswärtige Unterbringung nachgewiesen werden.
Wenn beispielsweise zwei Kinder ausziehen und ein Zimmer permanent leer steht, können Wohneigentümer*innen beim Bund und in diesen 10 Kantonen einen Unternutzungsabzug geltend machen: Basel-Landschaft, Graubünden, Nidwalden, Obwalden, Schaffhausen, Schwyz, St. Gallen, Uri, Zug und Zürich. Der Raum muss jedoch vollständig leer stehen und darf nicht als Abstell-, Hobby- oder Gästezimmer genutzt werden. Die meisten Kantone halten sich an die Berechnung des Bundes:
Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder Ferienwohnungen.
Wohneigentümer*innen, die zum Beispiel eine Stelle in Lugano antreten, müssen weiterhin den Eigenmietwert für ihr Haus oder ihre Wohnung in Zürich versteuern, auch wenn sie im Tessin wohnen. Es gibt zwei Ausnahmen:
Die Chancen auf eine Reduktion sind jedoch gering, da Wohnraum im Allgemeinen (Ausnahme 1) und preisgünstiger Wohnraum im Besonderen (Ausnahme 2) in der Schweiz stark nachgefragt sind.
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Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel nur, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit den gestiegenen Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache keine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat:
In den Kantonen Genf, Graubünden, Luzern, Obwalden, Schaffhausen, St. Gallen, Waadt und Zürich gibt es Härtefallklauseln für Wohneigentümer*innen mit geringem Einkommen, beispielsweise Rentner*innen. Übersteigt der Eigenmietwert einen bestimmten Prozentsatz (in der Regel ein Drittel) des Einkommens, wird er reduziert. In Luzern und St. Gallen darf er jedoch nicht unter 60 Prozent sinken.
Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise, die mehrere tausend Franken kostet. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird seit längerem diskutiert. Seit 2017 gehen die Vorlagen zwischen National- und Ständerat hin und her. Nach sechs Jahren haben sich die Positionen so weit angenähert, dass eine Einigung möglich scheint. Am 14. Juni 2023 hat der Nationalrat den Entwurf des Bundesgesetzes über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Nun ist die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates am Zug. Sie wird die Vorlage beraten, bevor sie voraussichtlich in der Herbstsession 2023 im Ständerat behandelt wird. Sollten sich National- und Ständerat dereinst auf einen gut schweizerischen Kompromiss einigen, ist ein Referendum wahrscheinlich. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist nicht mehr so attraktiv wie 2017, als die Zinsen deutlich tiefer waren.
Bei den aktuellen Hypothekarzinssätzen sind die Schuldzinsabzüge immer noch tiefer als die Eigenmietwertbesteuerung. Bei Hypothekarzinsen zwischen 3 und 3,50 Prozent halten sich Abzug und Steuer die Waage. Erst bei Zinsen über 3,50 Prozent wäre die Abschaffung für Wohneigentümer*innen ein finanzieller Nachteil. Danach sieht es derzeit nicht aus. Schwerwiegender wäre die Abschaffung der Abzüge für energiesparende und umweltschonende Investitionen bei der direkten Bundessteuer. Wer sein Haus oder seine Wohnung (noch) nicht energetisch saniert hat, sollte die politische Diskussion aufmerksam verfolgen und rasch handeln, falls die Förderung auf Bundesebene gestrichen werden sollte.
