Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele junge Paare in der Schweiz ein wichtiger Meilenstein im Leben. Doch in den letzten Jahren scheint dieser Traum immer weiter in die Ferne zu rücken. Steigende Immobilienpreise, strenge Finanzierungsregeln und hohe Hypothekarzinsen lassen den Immobilienkauf für junge Paare fast aussichtslos wirken. In diesem Artikel haben wir die Herausforderungen und Möglichkeiten für junge Paare recherchiert, welche einestages ihr eigenes Zuhause kaufen möchten.
Junge Paare stehen beim Hauskauf in der Schweiz vor grossen Herausforderungen. Hohe Immobilienpreise und strenge Tragbarkeitsregeln machen den Erwerb von Wohneigentum schwierig. Oft fehlt es an ausreichendem Eigenkapital, da viele nach einer langen Ausbildungszeit noch nicht genug sparen konnten. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise stetig, wodurch selbst kleinere Wohnungen oder Häuser oft unerschwinglich werden. Zudem müssen junge Paare mit der Konkurrenz finanzstärkerer Käufergruppen, insbesondere der älteren Generation, konkurrieren, was die Situation weiter verschärft. Diese Faktoren führen dazu, dass viele junge Paare trotz guter Einkommen Schwierigkeiten haben, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Die Anzahl junger Paare, welche sich ein mittelpreisiges Einfamilienhaus leisten können, hat sich in den letzten Jahren deutlich reduziert. Gemäss der Zürcher Kantonalbank sind mittlerweile nur noch 9 Prozent in der Lage, sich ein Einfamilienhaus in Zürich zu leisten. Auch beim Stockwerkeigentum, das vielen den Einstieg in den Eigenheimmarkt ermöglicht hat, sieht die Situation nicht viel besser aus. Vor fünf Jahren verfügte noch fast jedes vierte junge Paar über ausreichend Mittel für eine mittelpreisige Wohnung, heute ist es nicht einmal mehr jedes fünfte.
Selbst wenn Sie zu den wenigen Mietern gehören, die sich mittelpreisiges Wohneigentum leisten können, ist das noch keine Garantie, den Zuschlag für ein solches Objekt zu erhalten. Sie stehen in direkter Konkurrenz mit Interessenten aus anderen Altersgruppen. Jüngere Paare haben im Vergleich zu älteren Generationen deutlich weniger finanzielle Möglichkeiten. Ältere Paare verfügen oft über mehr Ersparnisse und höheres Einkommen, teilweise durch Erbschaften, längere Berufserfahrung oder auch einfach weil sie bereits länger gelebt und gespart haben. Diese finanzielle Stärke ermöglicht es den älteren Generationen, auch bei höheren Immobilienpreisen mitzubieten.
Dass viele junge Familien nur als Zuschauer am Immobilienmarkt teilnehmen können, schafft Raum für Diskussionen und Ideen. Der Weg zu den eigenen vier Wänden muss erleichtert werden – die Förderung von Wohneigentum ist sogar Bestandteil der Verfassung.
{{mortgage}}
Zwei oft diskutierte Ansätze, um den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, sind die Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes oder das einführen von staatlichen Bürgschaften. Eine Reduzierung des kalkulatorischen Zinssatzes von aktuell 5 Prozent auf 3 Prozent würde vor allem den älteren Generationen zugutekommen, da es die Tragbarkeit einer Hypothek erhöht, der obligatorische Eigenmittelanteil bleibt jedoch gleich. Das Einführen einer staatlichen Bürgschaft hingegen, ist vorallem für diejenigen hilfreich, die ein hohes Einkommen haben, jedoch noch nicht lange genug arbeiten um wesentlich angespart zu haben.
Immer wieder wird die Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes, der derzeit bei 5 Prozent liegt, vorgeschlagen. Eine Reduzierung auf die häufig diskutierten 3 Prozent würde insbesondere für jene Spielräume schaffen, die durch die Tragbarkeitsregel stark eingeschränkt sind. Von den jungen Paaren sind dies fast ein Drittel, bei Ehepaaren zwischen 50 und 65 Jahren sogar mehr als die Hälfte.
Vor allem die ältere Generation würde von dieser Erleichterung profitieren. Der Anteil der Älteren, die sich ein mittleres Einfamilienhaus leisten könnten, würde um rund 4 Prozentpunkte steigen. Selbst der Zugang zum hochpreisigen Segment über 3 Millionen Franken wäre für einige erleichtert. Jungen Familien würde damit vor allem der Zugang zum Stockwerkeigentumsmarkt ermöglicht. Ein gelegentlicher Blick auf die Immobilienanzeigen könnte sich für viele wieder lohnen. Allerdings müssten sie auch hier mit der Konkurrenz aus den finanzkräftigeren älteren Generationen rechnen. Die Bieterverfahren würden sich weiter nach oben schrauben.
Ein niedrigerer kalkulatorischer Zins ist jedoch mit erhöhten Risiken verbunden. Bis kurz vor der grossen Finanzkrise mussten Hypothekarnehmer mehr als 4 Prozent Zinsen zahlen. Viele der Familien, die durch eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes auf den Eigenheimmarkt gelangen würden, könnten bei diesem Zinsniveau in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
{{affordability}}
Die «Starthilfe-Initiative» sieht vor, dass dank staatlicher Bürgschaften der Erwerb von Wohneigentum bereits mit nur 5 Prozent Eigenkapital möglich ist. Während eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes vor allem Eigenheimsuchenden mit geringem Einkommen, aber hohem Eigenkapital hilft, wirkt eine Bürgschaft genau umgekehrt: Unzureichendes Eigenkapital kann durch die Bürgschaft ausgeglichen werden, solange das Einkommen die höhere Beleihung erlaubt. Dies könnte insbesondere jenen zugutekommen, die nach einer langen Ausbildung ins Berufsleben starten und noch kein Vermögen ansparen konnten, aber über ein hohes Einkommen verfügen. Oftmals verhindert gerade diese Situation den Erwerb von Wohneigentum trotz hoher Einkünfte.
Die Bürgschaftsidee würde somit vor allem jungen Eigenheimsuchenden zugutekommen. Besonders im Niedrigpreissegment hätten junge Mieter dank der Bürgschaft bessere finanzielle Möglichkeiten. Beispielsweise könnten rund 7 Prozent der 30- bis 40-Jährigen durch eine Bürgschaft zusätzlich einen Objektpreis von 1 Million Franken finanzieren. Damit wären immerhin die günstigsten 10 Prozent der Einfamilienhäuser wieder im Budget. Bei den 50- bis 65-Jährigen würde sich der Anteil bei diesem Preis nur um 4 Prozentpunkte erhöhen. Der große Nachteil ist jedoch, dass dieses Preissegment aufgrund der starken Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern stark geschrumpft ist. Jungen Paaren würde dadurch vor allem der Zugang zu günstigeren Stockwerkeigentum erleichtert.
Die Suche nach Lösungen zur Finanzierbarkeit von Wohneigentum für junge Leute ist dringlich. Man muss sich jedoch bewusst sein, dass die vorgeschlagenen Massnahmen die Ursachee, also die strukturelle Unterversorgung mit Eigenheimen, kaum beheben werden. Sie ermöglichen lediglich mehr potenziellen Käufern den Zugang zum Wohneigentumsmarkt. Die Folge wäre daher höchstens eine Umverteilung von Wohneigentum, die wahrscheinlich mit höheren Preisen einherginge.
Wer eine höhere Wohneigentumsquote anstrebt, muss Massnahmen ergreifen, die das Angebot erhöhen. Dies könnte auch auf unkonventionelle Weise geschehen. Die Geschichte zeigt, dass neue Konzepte positive Auswirkungen haben können: Das im Vergleich zu Einfamilienhäusern günstigere Stockwerkeigentum hat vielen den Erwerb eines Eigenheims auch in zentralen Lagen ermöglicht, da kleinere Wohneinheiten genutzt werden konnten. In diesem Sinne lohnt es sich auch heute, über neue Eigentumsmodelle nachzudenken. Bisher haben sich Konzepte wie zeitlich begrenztes Wohneigentum oder Mietkauf nicht durchgesetzt. Doch vielleicht eröffnet die aktuelle Marktsituation neue Chancen. Not macht bekanntlich erfinderisch.
