Stockwerkeigentümer sind Miteigentümer. Grundstück und Gebäude gehören der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der einzelne Stockwerkeigentümer hat nur ein Sonderrecht an seiner Wohnung, seinem Balkon, seinem Garten oder seiner Terrasse, seinem Keller, seinem Parkplatz in der Tiefgarage und seiner Waschküche. Für den Unterhalt seiner Räume ist jeder Wohneigentümer selbst verantwortlich. Für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Ganzes verantwortlich. Die Gemeinschaft muss für die gemeinschaftlichen Kosten aufkommen und diese unter allen Eigentümerinnen und Eigentümern aufteilen. Das Geld dafür legen die einzelnen Stockwerkeigentümer in den Erneuerungsfonds Stockwerkeigentum zurück, aus dem die Rechnungen bezahlt werden.
Das Gesetz regelt nicht abschliessend, welche Teile gemeinschaftlich und welche sonderrechtsfähig sind. Der Entscheidungsspielraum der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist verhältnismässig gross. Zwingend als gemeinschaftlichen gelten gemäss Artikel 712b Absatz 2 ZGB diese Teile:
Das Geld im Erneuerungsfonds ist ausschliesslich für die Reparatur und Sanierung gemeinschaftlicher Bauteile gedacht. Die Kosten für Ihre Eigentumswohnung müssen Sie selber tragen. Sinnvollerweise eröffnen Sie dafür ein eigenes Konto und überweisen jeden Monat einen Betrag mit Dauerauftrag.
Die Stockwerkeigentümer müssen gemeinsam für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile aufkommen. Vier von fünf Stockwerkeigentümergemeinschaften haben darum einen Erneuerungsfonds eingerichtet oder sehen zumindest einen in ihren Reglementen vor, obwohl das Gesetz keinen Fonds vorschreibt. Vier gute Gründe, warum es sich lohnt, lieber zu früh als zu spät Geld auf die Seite zu legen und von Anfang an einen Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum einzurichten:
Der Erneuerungsfonds ist freiwillig. Regelmässige Einlagen sind sinnvoll, weil Sie die finanzielle Belastung teurer Sanierungen auf viele Jahre verteilen können. Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften legen 0,2 bis 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes ihrer Liegenschaft im Jahr zurück. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt 0,3 Prozent. Die Summe wird gemäss Wertquote auf die Stockwerkeigentümer verteilt und in der Regel monatlich oder quartalsweise in Rechnung gestellt. Die Wertquote wird festgelegt, wenn das Stockwerkeigentum begründet wird, ist im Grundbuch eingetragen und wird in Promille ausgewiesen. Sie hängt von der Fläche ab und wird mit verschiedenen Faktoren gewichtet und verfeinert. Zum Beispiel Stockwerkhöhe, Aussicht, Besonnung, Lage im Gebäude, Anzahl offener und geschlossener Räume, vor allem Nasszellen, Raumeinteilung, Zugang oder Immissionen.
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Über die sinnvolle Höhe des Erneuerungsfonds gehen die Meinungen auseinander. Wenn Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft von Anfang an jedes Jahr 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes der Liegenschaft einzahlt, hat sie nach 20 Jahren 6 Prozent und nach 30 Jahren 9 Prozent auf der Seite. Dann fallen die ersten umfangreichen Sanierungen an. Das entspricht den Empfehlungen des Stockwerkeigentümerverbandes von langfristig 6 bis 8 Prozent. Das müsste ausreichen, um das Haus in Schuss zu halten und die Altersentwertung auszugleichen. Allenfalls ist es sinnvoll, im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Obergrenze festzuschreiben. Üblich sind 5 bis 10 Prozent.
Informieren Sie sich frühzeitig über die Höhe des Erneuerungsfonds und lassen Sie den Sanierungsbedarf von einem Architekten schätzen. Vor allem, wenn die Liegenschaft älter ist. Falls zu wenig Geld im Fonds sein sollte, können später hohe Kosten auf Sie zukommen.
Sie können Ihre Einlagen nicht von der Stockwerkeigentümergemeinschaft zurückfordern. Aber Sie können Ihren Anteil zum Verkaufspreis dazuschlagen, weil der Käufer mit dem Stockwerkeigentum auch den Anteil am Erneuerungsfonds übernimmt.
Dach, Haustechnik oder Gebäudehülle haben im Durchschnitt eine Lebensdauer von 25 Jahren. Ohne Erneuerungsfonds müssen Sie Geld für die Sanierungskosten sparen oder Ihren Anteil an den hohen Kosten auf einen Schlag übernehmen. Die Gefahr besteht, dass notwendige Sanierungen auf die lange Bank geschoben oder in Etappen ausgeführt werden, wenn Stockwerkeigentümer zu wenig Geld auf die Seite gelegt haben oder ihren Kostenanteil nicht finanzieren können. Das treibt die Sanierungskosten in die Höhe, weil es in der Regel kosteneffizienter ist, alle Arbeiten aufeinander abgestimmt auszuführen.
Die Stockwerkeigentümerversammlung entscheidet, wie die Einlagen im Erneuerungsfonds verwendet und welche Bauteile wann saniert werden. Sie beschliesst auch, ob die Kosten ganz, nur teilweise oder gar nicht aus dem Erneuerungsfonds finanziert werden.
Der Haus- oder Liegenschaftenverwalter. Das ist oft, vor allem in den ersten Jahren, ein Treuhänder. Die Stockwerkeigentümerversammlung beschliesst zwar, wie viel Geld in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden muss, der Verwalter schlägt aber den Betrag vor. Dafür stellt er einen Jahreswirtschaftsplan mit Einnahmen und Ausgaben auf und plant den langfristigen Finanzierungsbedarf. Ausserdem kontrolliert er, dass alle Stockwerkeigentümer ihre Einlagen pünktlich bezahlen und die Beschlüsse der Versammlung umgesetzt werden. Ausserdem legt er das Geld im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf einem Konto an, auf das er kurzfristig zugreifen kann. Der Verwalter bezahlt Rechnungen für Reparaturen und Sanierungen, führt die Buchhaltung und stellt Vermögens- und Zinsbescheinigungen aus, weil die Stockwerkeigentümer ihren Anteil am Erneuerungsfonds und die Zinsen versteuern müssen.
Die Freude über verhältnismässig geringe Einlagen in den Erneuerungsfonds währt oft nicht lange. Früher oder später fallen grössere Reparaturen oder Sanierungen an, die teuer werden können. Wenn die Gemeinschaft nicht genügend Rücklagen gebildet hat, müssen die einzelnen Stockwerkeigentümer eine Sonderumlage im Verhältnis ihrer Wertquoten leisten, um die Rechnungen zu bezahlen. Das heisst, die Eigentümer werden zusätzlich zur Kasse gebeten, das passiert vor allem bei grossen und/oder unvorhergesehenen Renovationen oder Sanierungen.
Falls die Stockwerkeigentümer jahrelang zu viel einbezahlt haben, kann die Versammlung beschliessen, die jährlichen Einlagen zu senken. Das ist dann sinnvoll, wenn genügend Geld im Erneuerungsfonds ist, um alle Reparaturen und Sanierungen langfristig zu finanzieren. Die Stockwerkeigentümer haben aber keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Rückzahlung zu viel bezahlter Einlagen. Die Stockwerkeigentümerversammlung kann auch beschliessen, den Erneuerungsfonds aufzulösen und den Saldo im Verhältnis zu den einbezahlten Einlagen aufzuteilen.
Ein Erneuerungsfonds kann auch nachträglich eingerichtet werden. Dafür genügt das einfache Mehr der Stockwerkeigentümerversammlung. Sie beschliesst unter anderem die Höhe der Einlagen, die Fälligkeit der Einlagen und die Obergrenze für den Fonds. Ausserdem, wann und mit welcher Mehrheit Beiträge geändert werden können, wie das Geld verwendet werden soll und wer den Erneuerungsfonds verwaltet. Falls der Fonds in das Stockwerkeigentümerreglement aufgenommen werden soll, braucht es in der Regel das qualifizierte Mehr der Stockwerkeigentümer.
Wenn die anderen Miteigentümer keinen Erneuerungsfonds einrichten wollen, legen Sie jeden Monat Geld für grössere Ausgaben auf die Seite. Am einfachsten auf einem eigenen Konto mit Dauerauftrag. Grössere und kostspielige Reparaturen und Sanierungen sind mit den Jahren unausweichlich.
