Kürzlich hat ein Houzy-Nutzer eine E-Mail als Reaktion auf unseren Artikel «Richtig lüften verbessert das Raumklima und verhindert Schimmel» an die Houzy-Magazin-Redaktion geschrieben. Er ist Stockwerkeigentümer und glaubt, dass die anderen Miteigentümer*innen unvernünftig heizen und er darum zu viel Heizkosten bezahlen muss. Seine Frage, ob er etwas dagegen tun könne, haben wir zum Anlass genommen, diesen Artikel über die gerechte Kostenverteilung im Stockwerkeigentum zu schreiben. Das Thema dürfte noch mehr Stockwerkeigentümer*innen interessieren oder Leute, die sich überlegen, demnächst eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Reden Sie mit dem Nachbarn oder der Nachbarin, bevor die Situation eskaliert. Stockwerkeigentümergemeinschaften sind Zweckgemeinschaften. Wie sie funktionieren lesen Sie in unserem Artikel «Stockwerkeigentum: Darum sind gute Nachbarn so wichtig».
Im Stockwerkeigentum tragen alle Stockwerkeigentümer*innen die Kosten für ihre Stockwerkeinheit selber. Der individuelle Verbrauch muss gemessen und die Heiz-, Strom- sowie Wasserkosten müssen verbrauchsabhängig verrechnet werden: Jede*r bezahlt nur, was er oder sie konsumiert hat, unabhängig von den Miteigentümer*innen. Das ist fair und bei neueren Gebäuden einfach, weil ein Zähler den Verbrauch für jede Stockwerkeinheit misst. Für Eigentumswohnungen in älteren Häusern ohne Zähler werden der Verbrauch und damit die Kosten nach einem festen Schlüssel verteilt, in der Regel nach der Wertquote. Dann kann es durchaus vorkommen, dass jemand vergleichsweise mehr Heizkosten bezahlt als die Miteigentümer*innen, obwohl er oder sie weniger geheizt hat. Wie im Beispiel unseres Nutzers.
Die Wertquote ist der Kostenverteilschlüssel für alle gemeinschaftlichen Kosten. Zum Beispiel für Unterhalt, Instandstellung oder Erneuerung gemeinschaftlicher Teile oder den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen wie Lift oder Heizung – und für die Verteilung der Wasser-, Strom- sowie Heizkosten in einem Haus ohne Zähler. Die Wertquote wird in Tausendstel definiert, sobald das Stockwerkeigentum begründet wird, und im Grundbuch eingetragen. Sie hängt von der Grösse der Räume im Sonderrecht und der Nebenräume wie Keller oder Waschküche sowie der Fläche der Teile mit ausschliesslichen Nutzungsrecht wie Autoabstellplatz oder Gartenanteil ab. Sie kann durch Faktoren wie Aussicht, Besonnung oder Stockwerkhöhe gewichtet und verfeinert werden und gilt in der Regel bis zum Ende des Stockwerkeigentums.
Eine Wertquotenänderung ist gemäss Artikel 712e ZGB möglich, wenn alle direkt Beteiligten zustimmen und die Stockwerkeigentümerversammlung die Änderung genehmigt. Am grössten ist die Chance, wenn die Quote irrtümlich unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist. Falls die anderen Miteigentümer*innen zustimmen, muss die Vereinbarung öffentlich beurkundet werden. Die Möglichkeiten, die Änderung mit einer Klage gegen den Willen der anderen Stockwerkeigentümer*innen durchzusetzen, sind stark eingeschränkt.
Klären Sie als Alternative zur umständlichen Wertquotenänderung in einem Haus ohne Zähler ab, ob es möglich ist, nachträglich Zähler zu installieren und die Kosten verursachergerecht zu verteilen.
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Alle Wasser-, Strom- sowie Heizkosten und Reparatur- oder Sanierungskosten von gemeinschaftlichen Bauteilen werden nach dem Verteilschlüssel abgerechnet, in der Regel nach der Wertquote. Was als gemeinschaftlich gilt, legt jede Gemeinschaft selber fest, wenn sie das Stockwerkeigentum begründet. Das Gesetz definiert diese Bauteile zwingend als gemeinschaftlich:
Stockwerkeigentümer*innen überweisen in der Regel alle drei oder sechs Monate Vorschüsse für den laufenden Unterhalt in ein Gemeinschaftskonto. Einmal jährlich werden die Kostenanteile quotenproportional berechnet und mit den Akontozahlungen verrechnet.
Die Wertquote ist nie 100 Prozent gerecht. Der Miteigentümer im Erdgeschoss braucht den Lift nie, dafür hat er öfters Gäste, die auf dem gemeinsamen Besucherplatz parkieren. Die Miteigentümerin im dritten Stock fährt jeden Tag mehrmals Lift, dafür reisen ihre Gäste mit dem öffentlichen Verkehr an oder besuchen sie zu Fuss. Das gleicht sich meistens aus. Darum ist der feste Verteilschlüssel nicht immer fair, aber alltagstauglich und pragmatisch. Das Stockwerkeigentümerreglement kann Ausnahmen von der Kostenverteilung nach Wertquote vorsehen. Das ist beispielsweise für die Radio- und Fernsehempfangsgebühren (Serafe) sinnvoll. Solche Beschlüsse brauchen die Mehrheit der Stockwerkeigentümer*innen, Reglementsänderungen brauchen das qualifizierte Mehr (mehr als die Hälfte der Stimmen und Wertquoten).
Für grosse Ausgaben wie Reparaturen oder Sanierungen von gemeinschaftlichen Bauteilen sollten Stockwerkeigentümer*innen frühzeitig Geld auf die Seite legen. Nach ungefähr 25 Jahren sind erste grössere Sanierungen fällig, beispielsweise die Gesamtsanierung des Daches, der Fassade, der Gebäudehülle oder der Haustechnik. 80 Prozent der Stockwerkeigentümergemeinschaften in der Schweiz haben dafür einen sogenannten Erneuerungsfonds eingerichtet, obwohl das Gesetz keinen vorschreibt. Lesen Sie dazu unseren Artikel «Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Alles, was Sie wissen müssen».
Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften legen 0,2 bis 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes ihrer Liegenschaft im Jahr zurück, der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt 0,3 Prozent. Die Höhe der Einlagen richtet sich in der Regel nach der Wertquote. Je früher eine Stockwerkeigentümergemeinschaft mit den Einzahlungen anfängt, desto geringer ist die finanzielle Belastung pro Jahr. Am besten also, wenn das Stockwerkeigentum begründet wird. Alle Einlagen gelten als Unterhaltskosten und können vom Eigenmietwert und damit vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
