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Viele Wohneigentümerinnen und -eigentümer kennen jemanden, der eine Geschichte von seinem Kampf mit den Behörden wegen einer Baubewilligung für sein Gartenhaus erzählen kann. In der Schweiz muss fast alles bewilligt werden. Auch Kleinstbauten ab einer Grösse, die von Kanton zu Kanton unterschiedlich festgelegt ist. Im Kanton Zürich beispielsweise brauchen Sie eine Bewilligung ab 2,50 Meter Höhe und 6 Quadratmeter Fläche, im Kanton Bern erst ab 2,50 Meter Höhe und 10 Quadratmeter Fläche. Sobald Sie Ihr Gartenhäuschen ausbauen und beheizen wollen, brauchen Sie immer eine Baubewilligung, unabhängig von der Grösse oder Fläche. Ausserdem müssen Sie den Grenzabstand zum Nachbargrundstück respektieren und natürlich sämtliche Auflagen des Denkmalschutzes und des Ortsbildschutzes einhalten.
Wer baut, beeinflusst die Aussicht der Nachbarn, ihre Privatsphäre und den Gesamteindruck der Nachbarschaft. Darum müssen die Gemeinden ab einer bestimmten Höhe sämtliche Veränderungen bewilligen, die von aussen sichtbar sind. Dazu zählen Carports, Dachfenster, Gartenhäuser, Geräteschuppen, Mauern, Sichtschutzwände, Sitzplatzüberdachungen, Velohäuser, Wintergärten und Zäune. Sie dürfen beispielsweise Mauern, Sichtschutzwände oder Zäune direkt an der Grenze bauen, brauchen aber je nach Kanton schon ab 80 Zentimeter Höhe eine Baubewilligung und das Einverständnis Ihrer Nachbarn. Im Prinzip benötigen Sie für alle Bauten, die fest mit dem Boden verbunden oder fest im Boden verankert sind, eine Baubewilligung. Das heisst für die meisten kleinen und alle mittleren oder grösseren Projekte.
Diese Liste ist relativ kurz und übersichtlich. Wirklich bewilligungsfrei sind nur wenige Baumassnahmen. Unter anderem:
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Alle Sanierungen, die grössere räumliche Folgen haben und/oder von aussen sichtbar sind. Zum Beispiel:
Eingriffe, Sanierungen und Umbauten im Haus oder in der Wohnung sind nur dann bewilligungspflichtig, wenn sie die Nutzung verändern oder die Brandsicherheit beeinflussen. Eine einfache Trennwand entfernen oder eine neue Küche beziehungsweise ein neues Badezimmer einbauen sind bewilligungsfrei. Wenn Sie aber den Grundriss verändern, einen Nebenraum in einen beheizten Wohnraum verwandeln oder Wohnraum in Gewerberaum umwandeln wollen, brauchen Sie eine Baubewilligung.
Die meisten Sanierungen oder Umbauten im Haus werden im vereinfachten Anzeigeverfahren bewilligt. Das heisst ohne öffentliche Ausschreibung und ohne Rekursmöglichkeit der Nachbarn.
Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes brauchen Sie für eine Photovoltaikanlage keine Baubewilligung mehr. Ausser, das Haus steht in einer Kernzone oder unter Denkmalschutz. Einzige Bedingung: Die Solarstromanlage muss «genügend angepasst» sein. Das heisst, sie fügt sich gut ins Ortsbild ein und verletzt keine Naturschutz- oder Heimatschutzauflagen. Auch wenn Sie die Anlage nicht mehr bewilligen lassen müssen, müssen Sie sie bei der zuständigen Baubehörde an melden.
Die meisten grösseren Sanierungen müssen bewilligt werden, insbesondere energetische Massnahmen. Beim Einbau einer Wärmepumpe mit Erdsonde beispielsweise wird zuerst geprüft, ob die neue Heizung alle Gewässerschutz- sowie Umweltschutzauflagen erfüllt und alle kantonalen Bau- und Energiegesetze einhält. Ausserdem wird abgeklärt, ob sich der Boden für eine Erdsonde eignet. Auch andere energetische Sanierungen, zum Beispiel eine Fassadendämmung, müssen bewilligt werden.
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Das kommt darauf an. In vielen Kantonen braucht es keine Bewilligung für kleine Pools, die nur im Sommer aufgestellt und nicht fest installiert werden, das heisst ohne Baugrube oder fest installierte Teile. In anderen Kantonen, beispielsweise im Kanton Bern, sind ungeheizte Swimmingpools bis 15 Quadratmeter Fläche bewilligungsfrei, dafür müssen geheizte Schwimmbecken ab 8 Kubikmeter Inhalt bewilligt werden.
Eine Baubewilligung ist in den meisten Kantonen zwei bis längstens drei Jahre gültig.
Ein einfaches Baugesuch können Sie selber einreichen. Wenn Ihr Projekt komplexer ist, etwa ein Dachstockausbau, sollten Sie einen Architekten oder Baumeister beauftragen. Diese kennen den Prozess und wissen, wie das Gesuch und die Unterlagen eingereicht werden müssen, damit Ihr Projekt bewilligt wird.
Bei grösseren Bauprojekten ist der Fall klar: Sie brauchen eine Baubewilligung. Vor allem kleinere, aber auch mittlere Projekte liegen häufig in einer Grauzone, die je nach Kanton unterschiedlich gross ist. Darum gibt es keine klare Antwort auf die Frage, wann Sie eine Baubewilligung brauchen und wann nicht. Klären Sie sicherheitshalber vorgängig mit dem Bauamt ab, ob das Projekt bewilligungspflichtig ist. Die Fachleute kennen neben ihren kantonalen Vorschriften auch alle Brandschutzvorschriften, Baugesetze, Umweltgesetze und Energiegesetze, die für Neu- oder Umbauten gelten. Ausserdem wissen Sie, ob Ihr Haus oder Ihre Wohnung in der Kernzone, Wohnzone oder Gewerbezone liegt. Je nachdem gelten andere Spielregeln: Ausserhalb der Bauzone beispielsweise sind alle Kleinbauten bewilligungspflichtig.
Wer ohne Baubewilligung baut, verstösst gegen das Planungs- und Baugesetz, macht sich strafbar und könnte verzeigt werden, wenn der Verstoss vorsätzlich ist. Allerdings werden nur wenige Schuldige gebüsst. Trotzdem kann es teuer werden: Falls das Bauamt das Bauprojekt nicht in einem baurechtlichen Verfahren nachträglich bewilligt, muss beispielsweise das Gartenhaus wieder abgebaut werden. Dann wird aus dem Schnäppchen aus dem Baumarkt schnell ein teurer Haufen Holz.
