Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Bern berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Der Kanton Bern berechnet den Eigenmietwert mit dem Protokollmietwert. Das ist der Basismietwert, der aus der Bewertung nach den Normen der kantonalen Schatzungskommission resultiert.
Die Eigenmietwertberechnung und der Marktwertfaktor werden mit repräsentativen Mietzinserhebungen periodisch der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt angepasst. Zuletzt 2020.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Um die lokal und regional unterschiedlichen Marktfaktoren auszugleichen, variieren die Mietwertfaktoren der Gemeinden. Die Berner Altstadt beispielsweise hat einen Mietwertfaktor von 60 Prozent für die Kantons- und Gemeindesteuer. Ziel ist ein Median von 70 Prozent im ganzen Kanton. Der Protokollwert wird mit dem Mietwertfaktor multipliziert. Der Eigenmietwert muss mindestens 60 Prozent der markt- und ortsüblichen Miete für ein vergleichbares Objekt betragen. In unserem Rechenbeispiel besitzen Regula und Anton eine Wohnung an der Länggasse in Bern (Marktwertfaktor 69 Prozent) im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Steuerwert für die direkte Bundessteuer mit einem Aufschlag von einem Sechstel auf den Steuerwert des Kantons Bern.
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 1'121 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Regula und Anton die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie die Steuerverwaltung des Kantons Bern über das Onlineformular. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
