Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung hat weitreichende finanzielle Folgen. Wahrscheinlich ist der Immobilienkauf die grösste Investition Ihres Lebens. Deshalb sollten Sie die Suche, die Besichtigungen, die Preisverhandlungen, den Vertragsabschluss und die Finanzierung gut vorbereiten. Wie so oft steckt der Teufel im Detail: Eine falsche Entscheidung kann Sie viel Geld kosten. Wir haben die häufigsten Fehler beim Hauskauf zusammengestellt und erklären, wie Sie diese vermeiden können.
Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie sich genau überlegen, was Ihnen wichtig ist: Wie wollen Sie wohnen? Wo möchten Sie wohnen? Wie viel Wohneigentum können oder wollen Sie sich leisten? Welche Pläne haben Sie für die nächsten 10, 20 oder 30 Jahre? Richten Sie ein Suchabonnement mit allen wichtigen Suchkriterien ein, das Sie sofort informiert, wenn Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung inseriert wird. Zu viele Suchkriterien schränken die Auswahl ein. Wenn Sie mehr Suchtreffer wünschen, sollten Sie weniger wichtige Kriterien ersatzlos streichen. Solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, sind Kompromisse bei der Immobiliensuche notwendig.
Die intelligente Immobiliensuche von Houzy aggregiert 90 Prozent aller Online-Inserate in der Schweiz und reichert ihre Suchergebnisse mit wertvollen Zusatzinformationen wie einer Marktwertschätzung und einer Schätzung des Sanierungsbedarfs und der Sanierungskosten an.
Im Artikel «Haus oder Wohnung kaufen: Was passt besser zu mir?» finden Sie einen Überblick über wichtige Kriterien bei der Immobiliensuche und wertvolle Tipps zur Entscheidungsfindung.
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Streichen Sie nicht zu viele Suchkriterien und gehen Sie keine zu grossen Kompromisse ein. Wenn Sie mit zu wenigen Kriterien suchen, erhalten Sie zu viele Treffer und übersehen möglicherweise die Nadel im Heuhaufen. Probieren Sie aus, wie sich die Anzahl und Qualität der Treffer verändert, wenn Sie mit den Suchkriterien spielen. Mit dem richtigen Verhältnis erhalten Sie nur die Suchtreffer, die Sie interessieren, und verschwenden keine Zeit mit Häusern oder Wohnungen, die nicht zu Ihnen passen.
Im Artikel «Online Immobiliensuche: So finden Sie Ihr Traumhaus» erklären wir Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Immobiliensuche im Internet optimieren und die Spreu vom Weizen trennen können.
Eines vorweg: Kaufen Sie kein Haus oder keine Wohnung ohne Besichtigung. Auch nicht unter Zeitdruck. Bilder sagen mehr als tausend Worte, heisst es. Aber Bilder können täuschen. Und manchmal lügen. Nehmen Sie sich deshalb viel Zeit für Besichtigungen. Wenn Sie mit der Immobiliensuche beginnen und einige Häuser oder Wohnungen gefunden haben, die für Sie in Frage kommen, besichtigen Sie zuerst die Objekte, die Sie am wenigsten interessieren. So können Sie sich an die Besichtigungssituation gewöhnen und üben, worauf Sie achten müssen. Mit der Übung fallen Ihnen viele Stärken und Schwächen schneller auf. Bei der ersten Besichtigung sollten Sie vor allem auf Ihren Bauch hören.
Bereiten Sie sich mit unserer «Checkliste Hausbesichtigung» auf Ihre nächste(n) Besichtigung(en) vor. Sie führt Sie Schritt für Schritt sicher durch alle Besichtigungen, damit Ihnen nichts entgeht.
Wenn Ihr Bauchgefühl nach der ersten Besichtigung «Ja» gesagt hat, sollten Sie das Haus oder die Wohnung unbedingt ein zweites Mal besichtigen. Am besten mit einem Immobilienexperten, der das Objekt und die Bausubstanz vom Keller bis zum Dach unter die Lupe nimmt: Wände innen und aussen, Fenster und Türen, Elektroinstallationen, Haustechnik und Hausanschlüsse, Wasser- und Abwasserleitungen, Heizung und Warmwasserbereitung, Dämmung, Küche, Bad und Gäste-WC. Ältere Häuser oder Wohnungen werden in der Schweiz in der Regel «wie gesehen» verkauft und allfällige Gewährleistungsansprüche, soweit gesetzlich zulässig, oft ausgeschlossen. Bei der zweiten Besichtigung sollten Sie auf Ihren Kopf und auf den Immobilienexperten hören.
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Der Immobilienmarkt funktioniert wie jeder andere Markt auch: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Weil die Nachfrage das Angebot übersteigt, sitzen die Verkäufer*innen am längeren Hebel. Allerdings sind die Preise in den letzten Monaten weniger stark gestiegen, weil immer weniger Käufer*innen bereit sind, jeden Preis zu bezahlen. Deshalb sind Häuser und Wohnungen länger inseriert als noch vor einem Jahr. Trotzdem halten viele Verkäufer*innen an ihren Preisvorstellungen fest. Als Käufer*in sollten Sie den Verkaufspreis jetzt kritisch hinterfragen. Vor allem, wenn das Haus oder die Wohnung schon länger auf dem Markt ist. Mit einer neutralen Marktwertschätzung wie der Immobilienbewertung von Houzy als Zweitmeinung haben Sie ein gutes Argument für Preisverhandlungen.
In unserem Artikel «Immobilienmarkt Schweiz: Unsere Prognose 2024» erläutern wir, warum wir erwarten, dass sich die Immobilienpreise im nächsten Jahr auf hohem Niveau stabilisieren werden.
Wenn Sie sich für ein älteres Haus oder eine ältere Wohnung interessieren, ist die zweite Besichtigung mit einem Immobilienexperten eigentlich Pflicht. Für Laien ist es schwierig, die Bausubstanz zu beurteilen und den Sanierungsbedarf – und damit die Sanierungskosten – abzuschätzen. Laien unterschätzen oft den Sanierungsbedarf. Insbesondere dann, wenn das Objekt nicht, nur teilweise oder nur unzureichend energetisch saniert wurde. Eine (energetische) Sanierung kann schnell einige zehntausend oder hunderttausend Franken kosten. Der Immobilienexperte kann beurteilen, mit wie viel Sie rechnen müssen und ob der Verkaufspreis dem Zustand des Hauses oder der Wohnung entspricht.
Die Insertionsdauer für Häuser ist im Jahresvergleich um 8 auf 61 Tage gestiegen, für Wohnungen um 4 auf 67 Tage. Immer mehr Käufer*innen sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu bezahlen, und lassen sich mit ihrer Entscheidung länger Zeit. Das ist sinnvoll. Entscheiden Sie sich auf keinen Fall unter Zeitdruck, selbst wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin behauptet, er oder sie hätte Interessent*innen, die sofort unterschreiben würden. Nehmen Sie sich Zeit für mindestens zwei Besichtigungen, für die Schätzung der (energetischen) Sanierungskosten und für die Finanzierung mit der Bank. Wer sich überstürzt entscheidet, riskiert, zu viel zu bezahlen, mehr in die Sanierung investieren zu müssen als geplant oder das Eigenheim nicht optimal zu finanzieren. Das kann unter dem Strich teuer werden.
Hand aufs Herz: Wer studiert schon gerne dicke Dokumente? Aber bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sich die Zeit nehmen. Lesen Sie den Vertragsentwurf durch, schauen Sie sich die Grundbuchauszüge, Grundbuchbelege und Katasterpläne an, prüfen Sie das Investitions-, Renovations- und Sanierungsverzeichnis und studieren Sie den Baubeschrieb, die Baupläne und die Gebäudeversicherungspolice. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie neben dem Reglement auch die Hausordnung, die letzte Jahresrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie die letzten Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung studieren. Lassen Sie sich auf keinen Fall zu einer übereilten Unterschrift drängen, dafür geht es um zu viel Geld.
Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie einen Immobilienmakler, der Sie beim Kauf begleitet, Ihnen alles erklärt und alle Unterlagen für Sie prüft. In unserem Partnernetzwerk finden Sie geprüfte Makler, die alle Gesetze und den regionalen Immobilienmarkt kennen.
Die wichtigste Frage bei der Finanzierung ist, wie viel Wohneigentum Sie sich leisten können oder wollen. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung fremdfinanzieren wollen, benötigen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Mindestens die Hälfte davon müssen harte Eigenmittel wie Bankguthaben, Wertschriften oder Guthaben aus den Säulen 3a/3b sein, maximal 10 Prozent dürfen aus der Pensionskasse stammen. Wer also ein Haus oder eine Wohnung für eine Million Franken mit einer Hypothek finanzieren will, braucht mindestens 200'000 Franken Eigenkapital. Für die 1. Hypothek wird die Liegenschaft bis 65 Prozent belehnt, für die 2. Hypothek bis 80 Prozent. Die 2. Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden, spätestens bis zur Pensionierung.
Mehr Informationen zur Finanzierung finden Sie in den Artikeln «Was Sie über Hypotheken wissen sollten, bevor Sie ein Haus kaufen» und «Eigenkapital für den Hauskauf: Fünf Alternativen zum Sparkonto». Wenn das Eigenkapital nicht ausreicht, lesen Sie in «Mietkauf oder Rent-to-buy: Mit weniger Eigenkapital zum Traumhaus» mehr über Alternativen zur traditionellen Finanzierung.
Viele Käufer*innen schätzen die Wohnkosten zu gering ein, weil sie mit den aktuellen Zinssätzen rechnen, die im historischen Vergleich tief sind und deutlich unter dem kalkulatorischen Zinssatz für die Tragbarkeitsrechnung liegen. Die meisten Banken kalkulieren die Tragbarkeit mit 4,5 oder 5 Prozent, um ihre Kund*innen vor steigenden Hypothekarzinsen und sich selbst vor Zahlungsausfällen zu schützen. Die Wohnkosten dürfen je nach Bank 33 oder 35 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Sie setzen sich zusammen aus
Wenn Sie in den nächsten Jahren in den Ruhestand gehen, sollten Sie sich jetzt Gedanken machen, wie Sie die Tragbarkeitskriterien Ihrer Bank trotz eines geringeren Renteneinkommens erfüllen. Lesen Sie dazu unseren Artikel «Tragbarkeit Hypothek: Was verändert sich nach der Pensionierung?».
Mit unserem Tragbarkeitsrechner finden Sie heraus, ob Sie sich Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung leisten können. Erfüllen Sie die Belehnungs- und Tragbarkeitskriterien, erhalten Sie individuelle Finanzierungsangebote und können die attraktivsten Hypotheken verschiedener Anbieter kombinieren.
Die meisten Menschen vergleichen tagelang Preise, wenn sie ein neues Smartphone kaufen oder die nächsten Ferien buchen. Bei der Finanzierung von Wohneigentum geht es um viel mehr Geld - trotzdem verzichten viele Käufer*innen auf Preisvergleiche und entscheiden sich für das erstbeste Angebot ihrer Hausbank. Mit dem richtigen Hypothekarmodell, der richtigen Laufzeit und einer sinnvollen Aufteilung in zwei oder drei Tranchen lassen sich mehrere tausend Franken pro Jahr sparen. Holen Sie Offerten von mindestens drei Banken, Versicherungen oder Pensionskassen ein, vergleichen Sie die Angebote und verhandeln Sie den Zinssatz. Die im Internet publizierten Hypothekarzinsen sind sogenannte Schaufensterpreise. Viele Anbieter machen guten Kunden bessere Angebote.
Mit unserem Hypothekenvergleich können Sie mit wenigen Klicks Hypothekarmodelle, Laufzeiten und Zinssätze vergleichen und die attraktivsten Angebote verschiedener Banken, Versicherungen und Pensionskassen kombinieren. So finanzieren Sie Ihr Eigenheim optimal und sparen viel Geld.
Seit 2014 belehnen Banken Wohneigentum nach dem Niederstwertprinzip, das heisst bis zu 80 Prozent des Kauf- oder Marktpreises - je nachdem, was tiefer ist. Das hat Auswirkungen auf Ihren Eigenkapitalbedarf:
Mit einer Festhypothek wissen Sie auf Franken und Rappen genau, wie viel Sie Ihr Traum vom Eigenheim kostet. Unabhängig vom Auf und Ab der Hypothekarzinsen. Mit einer Geldmarkthypothek, die sich am SARON orientiert, profitieren Sie von sinkenden Zinsen, müssen aber bei steigenden Zinsen mit höheren Hypothekarzinsen rechnen. Welche Strategie Sie wählen, hängt einerseits von den Zinsprognosen und andererseits von Ihrer persönlichen und finanziellen Situation ab. Sie können die Hypothek in zwei oder drei Tranchen aufteilen und die Vorteile der verschiedenen Hypothekarmodelle kombinieren. In Ihrer Zinsprognose (November 2023) empfiehlt UBS key4 mortgages diese Strategien:
Die Banken schlagen auf den SARON eine bonitätsabhängige Marge von 50 bis 125 Basispunkten auf. Gute Schuldner, die ihren finanziellen Verpflichtungen problemlos nachkommen und mehr Sicherheiten bieten, beispielsweise ein Bankkonto oder ein Wertschriftendepot, profitieren von einer tieferen Bonitätsmarge.
Der Saron-Referenzzinssatz ändert sich täglich und kann stark schwanken. Darum eignen sich Saron-Hypotheken für Wohneigentümer*innen, die kein Problem mit Zinsschwankungen haben und ein finanzielles Polster besitzen. Wer lieber sicher kalkuliert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
