Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Graubünden berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Elf Kantone stellen auf die Vergleichsmiete ab und berechnen der Eigenmietwert auf der Grundlage des markt- und ortsübliches Mietzinses, darunter der Kanton Graubünden.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Im Kanton Graubünden beträgt der Eigenmietwert 70 Prozent der marktüblichen Miete für ein vergleichbares Haus oder eine vergleichbare Wohnung an vergleichbarer Lage. In unserem Rechenbeispiel besitzen Gianna und Giachen eine Wohnung in Chur im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Eigenmietwert mit 80 Prozent der marktüblichen Miete (statt 70 Prozent wie der Kanton Graubünden).
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 477 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Gianna und Giachen die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie am besten die kantonale Steuerverwaltung. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
Der Kanton Graubünden hat eine Härtefallklausel für Wohneigentümer*innen mit geringem Einkommen, wenn der Eigenmietwert 30 Prozent der Bareinkünfte, beispielsweise AHV-Rente, übersteigt. Weil das Bundesgericht kürzlich dieselbe Regelung für den Kanton Tessin als verfassungswidrig erklärt hat, passt Graubünden seine Härtefallregelung auf den 1. Januar 2024 an: Der Eigenmietwert muss in Härtefällen mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen.
