Etwa ein Zehntel aller Schweizerinnen und Schweizer besitzt einen Zweitwohnsitz in der Schweiz. Die meisten ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung. Die Deutschschweizerinnen und Deutschschweizer lieben beispielsweise das Tessin. Für Wochenendausflüge, Feiertage wie Ostern, Auffahrt oder Pfingsten, Familienferien oder ihren (geplanten) Ruhestand. Viele vermieten ihr Haus oder ihre Wohnung tage- oder wochenweise, um die Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Nebenkosten sowie Unterhaltskosten) zumindest teilweise zu finanzieren. An Bekannte, Freunde oder Verwandte. Oder Fremde, zum Beispiel über Plattformen wie Airbnb. Damit dürfte es jetzt für viele vorbei sein: Mit der Lex Airbnb hat der Kanton Tessin die härtesten Regeln für die kurzfristige Vermietung von Wohnraum eingeführt.
Überlegen Sie sich, Ihr Haus oder Ihre Wohnung über Airbnb zu vermieten? Im Artikel «Daran sollten Sie denken, bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Airbnb vermieten» erfahren Sie alles, was Sie wissen sollten. Die Vermietung an Kurzaufenthalter dürfte schweizweit schwieriger werden.
Ende November 2022 hat die Tessiner Kantonsregierung, der Consiglio dello Stato, eine Verordnung im kantonalen Baugesetz verabschiedet, die am 2. Dezember in Kraft trat und inoffiziell als Lex Airbnb bezeichnet wird: Wer ein Haus oder eine Wohnung mit weniger als vier Betten während insgesamt mehr als 90 Tagen pro Kalenderjahr online vermietet, gilt als gewerblicher Vermieter und braucht eine Bewilligung. Für die Bewilligung müssen Vermieterinnen und Vermieter bei der Standortgemeinde ein Umnutzungsgesuch einreichen und ihre wertvolle Zweitwohnungen (Zweitwohnsitz) werden neu als weniger wertvolle Erstwohnungen (Erstwohnsitz) ausgewiesen. Das gilt für alle privaten Vermieterinnen und Vermieter, die
Als Erstwohnungen gelten Häuser oder Wohnungen, die dauerhaft von Ortsansässigen bewohnt werden. Als Zweitwohnungen gelten Ferienhäuser oder Ferienwohnungen, aber auch Wohnungen für Wochenaufenthalter oder von Firmen für ihre Mitarbeitenden. Viele touristische Hotspots schränken den Anteil der Zweitwohnungen ein, damit die Einheimischen bezahlbaren Wohnraum in Erstwohnungen finden. Im Tessin beispielsweise auf 20 Prozent.
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Die Umnutzung dürfte bei vielen Ferienimmobilien, die bisher als Zweitwohnungen galten, zu Wertverlusten führen, weil die Verkaufspreise für Erstwohnungen gemäss UBS Alpine Property Focus 2023 15 bis 20 Prozent tiefer liegen. Was heisst das für die Besitzerinnen und Besitzer von Ferienimmobilien im Tessin?
Fachleute erwarten, dass viele Vermieterinnen und Vermieter nicht mehr online vermieten oder sich auf 90 Tage im Jahr beschränken werden, um der Anmeldepflicht zu entgehen und damit die Umnutzung von Zweitwohnung zu Erstwohnung zu vermeiden. Eine mögliche Konsequenz: Wenn weniger Ferienhäuser oder Ferienwohnungen vermietet werden, übersteigt die Nachfrage das Angebot und die Mieten werden steigen. Das erwartet Oliver Keller, Präsident des Vereins der Vermieter von Ferienhäusern und -wohnungen ACAV Ticino: «Wer künftig im Tessin eine Ferienwohnung oder ein Haus mieten will, wird ein geringeres Angebot vorfinden». Wie die Anmeldepflicht konkret umgesetzt wird, ist noch unklar. Einige Gemeinden kontrollieren die Vorschriften bereits, andere warten noch ab.
Wie viele Vermieter ihr Haus oder ihre Wohnung mehr als 90 Tage im Jahr vermieten, ist unklar. Tourismusfachleute schätzen, dass ein Viertel aller Übernachtungen im Tessin auf private Vermieter entfällt. Allein im Januar 2023 haben sich in Lugano mehr als 150 Vermieter angemeldet.
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Gäste, die im Tessin in einem Ferienhaus oder in einer Ferienwohnung übernachten, bezahlen eine Kurtaxe von 2 Franken pro Nacht. Mit der Anmeldepflicht für gewerbliche Vermieter will der Kanton sicherstellen, dass die Vermieterinnen und Vermieter die Kurtaxe einkassieren und mit der Promotionstaxe (1.25 Franken pro Tag und Gast) abliefern. Anders ist die Situation in Bern, Genf, Luzern und Zürich, wo (bezahlbarer) Wohnraum knapp ist und darum Plattformen wie Airbnb eingeschränkt worden sind oder werden sollen:
Tendenz: Überall, wo Wohnraum knapp ist, wird die temporäre Vermietung eher früher als später mehr oder weniger stark eingeschränkt. Das gilt für Städte und für touristische Hotspots wie Altstädte.
2022 sind die Preise für Zweitwohnungen im Alpenraum weiter gestiegen. Im Durchschnitt um 7 Prozent, in Arosa sogar um 20 Prozent. Damit sind die Preise während der Pandemie um etwa die Hälfte gestiegen. Das dürfte in anderen Schweizer Ferienregionen ähnlich sein. Gründe dafür gibt es einige: Während der Pandemie machten die meisten Schweizerinnen und Schweizer, wenn überhaupt, Ferien in der Schweiz – und viele von ihnen kauften ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung. Viele nutzten ihre Zweitwohnung während der Pandemie auch, um ihr Homeoffice in die Berge oder an einen See zu verlegen. Das dürfte sich wieder ändern. Zum einen sind viele ins Büro oder ins heimische Homeoffice zurückgekehrt, zum anderen geniessen viele Schweizerinnen und Schweizer ihre Ferien wieder im Ausland. Darum erwarten die Immobilienfachleute der UBS im UBS Alpine Property Focus 2023, dass die Preise für Ferienimmobilien dieses Jahr stagnieren oder sogar leicht sinken werden. Allerdings nicht schnell und nicht stark. Dafür ist das Angebot zu gering, weil wenige Häuser oder Wohnungen gebaut werden und viele Ferienimmobilien während der Pandemie die Hand wechselten.
