Ein Haus kaufen die meisten von uns nur einmal in ihrem Leben. Darum haben wir die «Checkliste Hauskauf» zusammengestellt. In dieser Checkliste finden Sie Schritt für Schritt aufgelistet, was Sie wissen oder beachten sollten, bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen. In diesem Artikel vertiefen wir einzelne Punkte und erklären Hintergründe. Damit Sie Ihr Traumhaus schnell finden statt lange suchen.
Der Hauskauf ist wahrscheinlich die grösste Investition in Ihrem Leben. Darum sollten Sie sich klar sein, was Sie wirklich brauchen. Je klarer Sie Ihre Bedürfnisse definieren, desto einfacher wird die Suche. Lassen Sie sich weder von anderen noch von Trends beeinflussen und legen Sie lieber zu viele als zu wenige Kriterien fest. Abstriche können Sie immer noch machen. In unserer «Checkliste Hauskauf» haben wir die Bedürfnisse (Punkt 1) in die Abschnitte «Grundsätzliches», «Objekt» und «Lage» unterteilt. Gehen Sie alle drei Abschnitte Punkt für Punkt durch und beantworten Sie jede Frage. Die Antworten helfen Ihnen später bei der Entscheidung für oder gegen ein Haus beziehungsweise eine Wohnung.
Sobald Sie die Bedürfnisse definiert haben, sollten Sie sich Gedanken über die Finanzierung (Punkt 2 der Checkliste) machen. Konkret geht es um die Belehnung und Tragbarkeit. Sie müssen 20 Prozent Eigenkapital aufbringen, damit eine Anlagestiftung, Bank oder Pensionskasse Ihren Wohntraum mit einer 1. Hypothek (bis 65 Prozent) und eventuell 2. Hypothek (Rest bis 80 Prozent) finanziert. Ausserdem müssen Sie sich das Wohneigentum leisten können: Die Wohnkosten (kalkulatorischer Hypothekarzins, Amortisation sowie Nebenkosten) dürfen nicht mehr als 35 Prozent Ihres Brutto-Haushalteinkommens ausmachen. Sinnvollerweise klären Sie jetzt schon mit Ihrer Bank ab, was machbar und tragbar ist.
Lesen Sie unseren Artikel «Eigenkapital für den Hauskauf: Alternativen zum Sparkonto», wenn Sie glauben, nicht genügend Eigenkapital zu besitzen.
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Je genauer Sie Ihre Wohnbedürfnisse definiert haben (Schritt 1) und Ihren finanziellen Spielraum kennen (Schritt 2), desto besser können Sie Ihre Suche eingrenzen. Auf allen Online-Immobilienportalen können Sie Suchparameter wie Ort und Region, Art, Grösse, Alter und Ausbau sowie eine Kaufpreisobergrenze oder -spanne festlegen. Sie können sämtliche Suchergebnisse online anschauen und, falls Sie ein Objekt interessiert, den Verkäufer oder die Verkäuferin kontaktieren und eine erste Besichtigung vereinbaren. Ausserdem können Sie bei den meisten Portalen kostenlose Suchabonnements abschliessen und sich automatisch benachrichtigen lassen, sobald neue Angebote Ihre Suchparameter erfüllen.
Bald ist unsere Immobiliensuche online. Wir verknüpfen Ihre Suchergebnisse mit unseren smarten Onlinetools, zum Beispiel dem Hypothekenvergleich oder Sanierungsrechner. So sehen Sie auf einen Blick, wie viel Sie das Haus kosten wird oder ob bald Sanierungen fällig sind und wie viel sie kosten.
Besichtigen und vergleichen Sie mehrere Häuser. Hören Sie bei der ersten Besichtigung auf Ihren Kopf und auf Ihren Bauch: Passt der Grundriss? Sind die Zimmer gross genug? Gefällt Ihnen der Ausbau? Was für einen Eindruck macht die Nachbarschaft? Wollen Sie und Ihre Familie hier leben? Wenn Sie diese Fragen mit «Ja» beantwortet haben, sollten Sie eine zweite Besichtigung vereinbaren und prüfen, ob das Haus wirklich Ihr Traumhaus ist. Prüfen Sie die Bausubstanz, allenfalls mit einer Fachperson, und achten Sie auf Details, die Sie das erste Mal übersehen haben könnten. Spazieren Sie durch das Quartier, reden Sie mit Nachbar*innen und fragen Sie das Bauamt nach Bauvorhaben in der näheren Umgebung.
Lesen Sie unseren Artikel «Checkliste: So bereiten Sie sich auf eine Hausbesichtigung vor» als Vorbereitung und laden Sie unsere kostenlose «Checkliste Hausbesichtigung» herunter.
Wenn Sie überzeugt und ernsthaft interessiert sind, sollten Sie Nägel mit Köpfen machen und die Finanzierung mit Ihrer Bank (oder einer Anlagestiftung beziehungsweise Pensionskasse) regeln. Für die grundsätzliche Hypothekarkreditzusage müssen Sie Ihrer Bank ein komplettes Dossier mit vielen Dokumenten (siehe Punkt 4.1 der «Checkliste Hauskauf») einreichen. Auf dieser Basis schätzt die Bank den Marktwert. Banken belehnen nach dem Niederstwertprinzip. Wenn der Kaufpreis beispielsweise 1,2 Million Franken beträgt, der Marktwert aber 1 Million Franken, wird die Bank den Marktwert belehnen. Falls Ihre Bank bereit ist, das Wohneigentum zu finanzieren, bestätigt sie die grundsätzliche Finanzierbarkeit.
Mit unserer Immobilienbewertung können Sie den Marktwert schätzen und mit anderen Häusern vergleichen. So wissen Sie, ob der Preis fair ist und haben eine Basis für Preisverhandlungen.
Sobald Sie die Finanzierungsbestätigung in der Tasche haben, sollten Sie Ihr Kaufinteresse erklären. Am besten mit einem kurzen Brief. Erklären Sie sachlich, warum Sie das Haus kaufen wollen, und stellen Sie sich und Ihre Familie vor. Ihre Begeisterung darf durchaus durchschimmern. Ein Haus verkaufen ist für viele Menschen emotional, besonders, wenn sie schon lange darin gewohnt haben – da können Sympathiepunkte über Zusage oder Absage entscheiden. Und wenn Sie die Finanzierungsbestätigung der Bank beilegen, weiss der Verkäufer beziehungsweise die Verkäuferin, dass Sie es wirklich ernst meinen und die Finanzierung gesichert ist. Das ist für viele ein entscheidendes Argument für den Zuschlag.
Der Kaufprozess kann länger dauern, wenn sich viele für das Haus interessieren oder das Objekt in einem Bieterverfahren verkauft wird. Dann kommt es zu einer Bieterrunde, in der Sie ein konkretes Kaufangebot einreichen müssen. Nicht immer gewinnt das höchste Gebot.
Haben Sie den Zuschlag erhalten? Gratuliere! Jetzt müssen Sie die Finanzierung definitiv regeln. Achten Sie bei der Wahl der Hypothek auf Modell (Festhypothek mit fester Laufzeit und festem Zinssatz oder flexible SARON-Hypothek), Laufzeit und Zins. In der Regel ist es sinnvoll, die Finanzierung auf zwei oder drei Tranchen aufzuteilen. So optimieren Sie die Zinsbelastung. Ausserdem verteilen Sie das Zinsrisiko besser, weil nicht der ganze Hypothekarbetrag gleichzeitig fällig wird und verlängert werden muss, sondern nur eine Tranche. Sobald die Finanzierung gesichert und der Hypothekarvertrag unterzeichnet ist, können Sie und der Verkäufer oder die Verkäuferin den Kaufvertrag aufsetzen lassen.
Mit unserem Hypothekenvergleich können Sie Hypothekarmodelle und -laufzeiten einfach vergleichen und die attraktivsten Angebote verschiedener Anbieter für die optimale Finanzierung kombinieren.
Der Kaufvertrag schliesst den Handel ab. Das kann recht komplex sein. In Abschnitt 4.2 unserer «Checkliste Hauskauf» haben wir aufgelistet, was mindestens im Kaufvertrag geregelt werden sollte. Das Notariat setzt einen Vertragsentwurf auf, den der Verkäufer und Käufer so lange überarbeiten und anpassen, bis er für beide Parteien stimmt. Achten Sie darauf, dass trotz der Änderungen rechtlich alles korrekt ist und nichts fehlt. Sobald der Kaufvertrag für Sie und für den Verkäufer oder die Verkäuferin in Ordnung ist, vereinbaren Sie einen Termin auf dem Notariat für die Vertragsunterzeichnung.
Das Notariat bereitet alles für die Vertragsunterzeichnung, die Schuldbrieferrichtung und den Grundbucheintrag vor. Der Schuldbrief enthält das Pfandrecht und dient als Sicherheit für die Bank, die den Hauskauf finanziert, falls Sie Ihre finanziellen Verpflichtungen nicht einhalten sollten. In der Regel einigen sich die Parteien darauf, dass der Kaufpreis überwiesen wird, sobald der Vertrag vom Käufer und Verkäufer unterschrieben, vom Notariat beglaubigt und in das Grundbuch eingetragen ist. Mit dem Grundbucheintrag ist der Kauf abgeschlossen und der Handel rechtskräftig – Ihr Traumhaus gehört jetzt Ihnen!
Weil Sie den Kaufpreis erst nach dem Grundbucheintrag überweisen müssen, braucht der Verkäufer eine Sicherheit. Als Beweis für Ihre Zahlungsbereitschaft können Sie eine unwiderrufliche Garantie der Bank einreichen, dass die Zahlung ausgelöst wird, sobald der Handwechsel eingetragen ist.
