Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat an der dritten geldpolitischen Lagebeurteilung in diesem Jahr ihren Leitzins um einen Viertelprozentpunkt von 1,25 auf 1,00 Prozent gesenkt. Damit ist der für die Hypothekarzinsen in der Schweiz massgebende Leitzins in diesem Jahr in drei Schritten von 1,75 auf 1,00 Prozent gefallen, was von allen Marktteilnehmenden erwartet worden war. Im Vorfeld des Entscheids rätselten sie lediglich darüber, ob die SNB den Leitzins um 0,25 Prozent oder gar um 0,50 Prozent senken würde. Die meisten tippten auf einen Viertelprozentpunkt und lagen damit richtig.
Im August sank die Inflation in den USA von 2,9 auf 2,5 Prozent und in der Eurozone von 2,6 auf 2,2 Prozent. Die Europäische Zentralbank senkte den Einlagenzinssatz im Juni ein erstes Mal und im September ein zweites Mal auf aktuell 3,75 Prozent, die US-Notenbank senkte die Federal Funds Rate im September erstmals seit fünf Jahren auf aktuell 4,75 bis 5 Prozent.
Die Inflation ist seit der letzten geldpolitischen Lagebeurteilung stärker zurückgegangen als erwartet. Damals war die SNB für das dritte Quartal von 1,5 Prozent ausgegangen. Vieles deutet darauf hin, dass diese Prognose in den nächsten Monaten unterschritten wird. Aufgrund des geringen Inflationsdrucks hatte die SNB genügend Spielraum, um den Leitzins zu senken, ohne die Preisstabilität zu gefährden. Dies bestätigte der scheidende SNB-Präsident Thomas Jordan an der Medienkonferenz: «Der Inflationsdruck in der Schweiz ist gegenüber dem Vorquartal nochmals deutlich zurückgegangen. Dieser Rückgang spiegelt unter anderem die Aufwertung des Frankens über die letzten drei Monate wider. Mit der Lockerung unserer Geldpolitik tragen wir dem gesunkenen Inflationsdruck Rechnung.»
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Da die Zinssenkung erwartet worden war und viele Marktteilnehmende mit der vierten Zinssenkung in diesem Jahr am 12. Dezember 2024 rechnen, reagierten die Geldmarkt- und Kapitalmarktzinsen kaum auf die Leitzinssenkung. Der Zinsentscheid war seit einiger Zeit in den Zinssätzen eingepreist. Seit der geldpolitischen Lagebeurteilung am 20. Juni ist der Zinsindex von hypotheke.ch um 0,4 Prozentpunkte von 1,99 auf 1,59 Prozent gesunken. In seiner geldpolitischen Lagebeurteilung betonte Thomas Jordan, dass die Nationalbank die Inflationsentwicklung weiterhin aufmerksam verfolgen und ihre Geldpolitik bei Bedarf anpassen werde, um sicherzustellen, dass die Inflation mittelfristig im Bereich der Preisstabilität bleibe. Ihr Zielband für die Inflationsrate liegt zwischen 0 und 2 Prozent.
Wenn Sie Ihr Eigenheim mit einer SARON-Hypothek finanziert haben, profitieren Sie direkt, denn der SARON ist an den Leitzins gekoppelt. Eine SARON-Hypothek kostet 1,75 Prozent oder mehr (0,95 Prozent plus 80 bis 130 Basispunkte Bonitätsmarge).
Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer Festhypothek finanziert haben oder Ihren Immobilienkauf mit einer Festhypothek finanzieren möchten, ändert sich wenig. Der Markt hat die tieferen Zinsen eingepreist, darum haben sich die Zinsen für Festhypotheken nach dem SNB-Entscheid kaum verändert. Seit der ersten geldpolitischen Lagebeurteilung im Jahr 2024 sind die Hypothekarzinsen deutlich gesunken. Am 26. September 2024 kostete beispielsweise eine zehnjährige Festhypothek bei UBS key4 mortgages mindestens 1,56 Prozent* oder 34 Basispunkte weniger als am 21. März 2024.
Der SARON-Referenzzinssatz ist direkt an den Leitzins gekoppelt und kann schwanken. Deshalb eignen sich SARON-Hypotheken für Wohneigentümer, die mit Zinsschwankungen leben können und über finanziellen Spielraum verfügen. Wer lieber auf Franken und Rappen genau budgetiert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
Der nachlassende Inflationsdruck und die Aussicht auf weiter sinkende Hypothekenzinsen (siehe «Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?») entlasten Immobilienkäufer und -besitzer, die in absehbarer Zeit ihre Hypothek verlängern oder ablösen müssen. In den letzten Monaten hat sich die Nachfrage aufgrund der trüben Konjunkturaussichten, der hohen Finanzierungskosten und des hohen Preisniveaus etwas abgeschwächt. Die Mehrheit der Immobilienexperten geht nun davon aus, dass die Nachfrage und damit auch die Preise wegen der sinkenden Finanzierungskosten wieder leicht steigen werden. Obwohl die Preise im Jahr 2024 um durchschnittlich 1 bis 1,50 Prozent steigen werden, sinkt das Risiko einer Immobilienblase. Gemäss UBS Real Estate Bubble Index ist die Gefahr gering. Der Index ist im zweiten Quartal 2024 von 0,95 auf 0,74 gesunken und liegt damit deutlich unter dem Wert von Anfang der 1990er-Jahre (2,34), als Immobilien in der Schweiz bis zu 40 Prozent an Wert verloren.
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Einige Marktteilnehmende rechneten mit einer grösseren Zinssenkung. Nach der Medienkonferenz hat Reuters 32 Finanzmarktfachleute befragt: 16 erwarten keine Leitzinssenkung am 12. Dezember 2024, 15 eine um 0,25 auf 0,75 Prozent. Für eine weitere Leitzinssenkung spricht die Franken-Stärke. In den letzten drei Monaten hat der Franken 2,9 Prozent gegenüber dem Euro und 6,7 Prozent gegenüber dem Dollar gewonnen. Ein starker Franken schadet der exportorientierten Industrie, ein schwacher Franken erhöht die Gefahr einer höheren importierten Inflation. Auch die Konjunkturforschungsstelle der Universität Zürich glaubt, dass die SNB den Leitzins auf 0,75 Prozent senken wird, weil der Teuerungsdruck nachlässt. Sie rechnet für 2024 mit 1,2 Prozent Inflation und für 2025 und 2026 mit 0,7 Prozent. Fazit: Wahrscheinlich wird der neue SNB-Präsident Martin Schlegel am 12. Dezember eine weitere Zinssenkung bekanntgeben. Vorausgesetzt, die wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten machen der SNB keinen Strich durch die Rechnung.
Unsere Hypothekarzinsprognose bis Ende 2024:
* Indikative Zinssätze am 26. September 2024 um 12 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter festgelegt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 20 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 27. September 2024. Diese Zinssätze sind kein verbindliches Finanzierungsangebot.
Gemäss Langzeitstudien waren Geldmarkthypotheken wie die SARON-Hypothek in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Seit Oktober beziehungsweise November 2023 sind kurz- und langfristige Hypotheken günstiger als die SARON-Hypothek. Das ist ungewöhnlich. Wer mit weiter sinkenden Hypothekarzinsen rechnet, sollte eine Festhypothek mit einer kurzen Laufzeit von zwei oder drei Jahren abschliessen, um die Unsicherheit während der erwarteten Zinssenkungen zu überbrücken und nach Ablauf der Laufzeit voraussichtlich günstiger refinanzieren zu können.
Es ist sinnvoll, nicht alles auf eine Karte beziehungsweise Hypothek zu setzen, sondern die Finanzierung auf verschiedene Hypothekarmodelle und Laufzeiten zu verteilen. So streuen Sie das Zinsrisiko und minimieren gleichzeitig die Gefahr, im ungünstigsten Moment die ganze Summe erneuern zu müssen, zum Beispiel in einer Hochzinsphase. UBS key4 mortgages empfiehlt diesen Mix:
Wie Sie Ihr Wohneigentum finanzieren oder refinanzieren, hängt von mehr Faktoren ab als vom aktuellen Zinssatz. Ihre persönliche und finanzielle Situation, Zukunftspläne, Risikofähigkeit und Einschätzung der Hypothekarzinsentwicklung spielen bei der Wahl des richtigen Hypothekarmodells und der richtigen Laufzeiten eine mindestens so wichtige Rolle. Lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten und vergleichen Sie Angebote, Leistungen und Preise. Nicht immer ist das auf den ersten Blick günstigste Angebot auch das beste Angebot für Sie.
