Es war keine Frage des «Ob», sondern einzig des «Wie hoch?». Bereits zum vierten Mal in Folge dieses Jahr hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins gesenkt: diesmal gleich um bemerkenswerte 50 Basispunkte – von 1,0 auf 0,5 Prozent. Es handelt sich dabei um die grösste Reduktion seit fast zehn Jahren. Damit liegt der SNB-Leitzins auf dem tiefsten Stand seit November 2022.
Der starke Schritt überraschte viele. Im Vorfeld hatte die Nachrichtenagentur Reuters 31 Experten aus der Volkswirtschaft und der Finanzbranche um ihre Einschätzung gefragt. Eine satte Mehrheit von 27 Befragten – also über 85 Prozent – hatte erwartet, dass die Notenbank den Leitzins um 25 Basispunkte auf 0,75 Prozent senken würde. Nur vier Befragte erwarteten einen stärkeren Schritt um 0,5 Prozent. Genau diesen Schritt hat nun die SNB vollzogen.
Die Senkung des Leitzinses wird ab dem 13. Dezember wirksam und wurde erstmals unter der Leitung des neuen SNB-Präsidenten Martin Schlegel verkündet. Er setzt damit zu seinem Einstand gleich ein Zeichen von Transparenz, Selbstbewusstsein und Stärke.
Eines der obersten Ziele der SNB ist die Preisstabilität, verbunden mit der Schaffung eines geldpolitischen Umfelds, in dem sich die Schweizer Volkswirtschaft angemessen entwickeln kann. Der Inflationsdruck, der der SNB als massgeblicher Faktor zur Festsetzung des Leitzinses dient, hat in diesem Quartal nochmals abgenommen. Die Inflation ist seit der letzten Lagebeurteilung erneut tiefer ausgefallen als erwartet. Sie sank von 1,1 Prozent im August auf 0,7 Prozent im November. Zu diesem Rückgang trugen sowohl die Preise von Waren als auch Dienstleistungen bei. Kurzfristig liegt die Inflationsprognose unter jener vom September. Vor allem Erdölprodukte und Nahrungsmittel haben sich tiefer als erwartet verteuert. Mittelfristig sollte sich dieses niedrige Teuerungsniveau dank der jetzt vorgenommenen Zinssenkung praktisch nicht verändern. Auch dürfte der Inflationsdruck im Ausland über die nächsten Quartale nachlassen und die Weltwirtschaft weiter moderat wachsen.
Weil die Leitzinssenkung von den Märkten – wenn auch nicht in diesem Ausmass – erwartet worden war, wirken sie sich nur geringfügig auf die Wechselkurse aus. Viele Marktteilnehmer rechnen mit einem minimal stärkeren Franken im nächsten Jahr. Die SNB sieht die Teuerung in der Schweiz über den gesamten Prognosezeitraum im Bereich der Preisstabilität: für das Jahr 2024 bei 1,1 Prozent, 2025 bei 0,3 Prozent und 2026 bei 0,8 Prozent. Die Prognose beruht auf der Annahme, dass der SNB-Leitzins über den gesamten Prognosezeitraum 0,5 Prozent beträgt. «Ohne die heute beschlossene Zinssenkung läge die bedingte Inflationsprognose tiefer», erläutert Martin Schlegel. Er betont: «Wir werden die Lage weiter genau beobachten und die Geldpolitik wenn nötig anpassen, um sicherzustellen, dass die Inflation mittelfristig im Bereich der Preisstabilität bleibt.» Das Zielband der SNB liegt dafür bei einer Inflationsrate von 0 bis maximal 2 Prozent.
Der tiefere SNB-Leitzins dürfte zudem dazu führen, dass in der Schweiz der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt. Das Bundesamt für Wohnungswesen wird dessen Höhe das nächste Mal am 3. März 2025 bekanntgeben. Falls er sinkt, bedeutet dies, dass viele Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben.
Wenn Sie Ihr Eigenheim mit einer SARON-Hypothek finanziert haben, profitieren Sie direkt, denn der SARON ist an den Leitzins gekoppelt. Eine SARON-Hypothek kostet neu 1,64 Prozent oder mehr (0,84 Prozent plus 0,8 bis 1,3 Prozent Bonitätsmarge).
Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer Festhypothek finanziert haben oder Ihren Immobilienkauf mit einer Festhypothek finanzieren möchten, ändert sich wenig. Der Markt hat die tieferen Zinsen bereits eingepreist. Deshalb dürften sich die Zinsen für Festhypotheken nach dem SNB-Entscheid nach Einschätzung der Finanzfachleute nur wenig oder gar nicht weiter nach unten bewegen. Seit der ersten geldpolitischen Lagebeurteilung im Jahr 2024 sind die Hypothekarzinsen deutlich gesunken. Am 12. Dezember 2024 kostete beispielsweise eine zehnjährige Festhypothek bei UBS key4 mortgages mindestens 1,26 Prozent* oder 64 Basispunkte weniger als am 21. März 2024.
Der SARON-Referenzzinssatz ist direkt an den Leitzins gekoppelt und kann schwanken. Deshalb eignen sich SARON-Hypotheken für Wohneigentümer, die mit Zinsschwankungen leben können und über finanziellen Spielraum verfügen. Wer lieber auf Sicherheit setzt und längerfristig exakt budgetiert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
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Der Inflationsdruck lässt nach, und der Ausblick der SNB deutet auf weiter sinkende Hypothekenzinsen hin (siehe «Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?»). Das entlastet Immobilienkäufer ebenso wie Immobilienbesitzer, die in nächster Zeit ihre Hypothek verlängern oder ablösen müssen.
Die jetzt vorgenommene Leitzinssenkung von einem halben Prozent macht Vermögenswerte attraktiver. Weil die Finanzierungskosten sinken, dürfte sich die Nachfrage nach Immobilien erhöhen. Diese hatte sich in den vergangenen Monaten wegen der trüben Konjunkturaussichten, der hohen Finanzierungskosten und des hohen Preisniveaus etwas abgeschwächt.
Gemäss UBS Real Estate Bubble Index stiegen die Eigenheimpreise im 3. Quartal 2024 um 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Das entspricht dem Durchschnitt der letzten zwei Jahre. Gegenüber dem Vorjahr verteuerten sich Eigenheime um 2,8 Prozent, inflationsbereinigt um 1,9 Prozent. Trotz dieser Preissteigerung setzte der UBS Swiss Real Estate Bubble Index seinen Rückgang im 3. Quartal 2024 fort. Aktuell seht er bei 0,41 Indexpunkten. Damit liegt er deutlich unter dem Wert von Anfang der 1990er-Jahre (2,34), als Immobilien in der Schweiz bis zu 40 Prozent an Wert verloren.
Der UBS Real Estate Bubble Index stuft somit das Risiko einer Immobilienblase als «moderat» ein. Auch die fundamentalen Faktoren Mieten und Einkommen, die dieses Risiko erhöhen, vermögen das gesamthaft positive Bild nicht zu beeinträchtigen.
Wie oben aufgeführt hatten die meisten Marktteilnehmer mit einer kleineren Zinssenkung gerechnet.
Die SNB beurteilt die weltpolitische Lage aktuell als relativ unsicher. Insbesondere ist die künftige Ausgestaltung der Wirtschaftspolitik in den USA noch ungewiss. Auch in Europa ist die politische Unsicherheit angestiegen. Zudem könnten die geopolitischen Spannungen eine schwächere Entwicklung der Weltwirtschaft zur Folge haben. Auch ist nicht auszuschliessen, dass die Inflation in einigen Ländern höher bleiben könnte als bisher erwartet. Trotz all dieser Vorbehalte prognostiziert die SNB ein moderates Wachstum der Weltwirtschaft, eine Erholung der Kaufkraft der privaten Haushalte und einen tieferen Inflationsdruck. All dies führt dazu, dass sie für das erste Quartal 2025 eine moderate Inflation von 0,3 Prozent prognostiziert.
Die Hypothekarzinsen dürften nach der überraschend starken Senkung des SNB-Leitzinses in der Schweiz weiter leicht sinken oder auf niedrigem Niveau stabil bleiben.
Wie sehen die Prognosen für 2025 aus? Für eine weitere Leitzinssenkung spricht zum Beispiel die Franken-Stärke. In den letzten drei Monaten hat der Franken 2,9 Prozent gegenüber dem Euro und 6,7 Prozent gegenüber dem Dollar gewonnen. Ein starker Franken schadet der exportorientierten Industrie, ein schwacher Franken erhöht die Gefahr einer höheren importierten Inflation. Unmittelbar nach Bekanntgabe des Entscheids der SNB verlor der Franken gegenüber Euro und US-Dollar etwas an Wert. Martin Schlegel schliesst weitere Leitzinssenkungen auch in Zukunft nicht aus. Die nächste Lagebeurteilung werden die Währungshüter im März 2025 publizieren.
Unsere Hypothekarzinsprognose bis Ende 2025:
*Indikative Zinssätze am 12. Dezember 2024 um 12 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter festgelegt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 20 Prozent (Saron) bzw. 24 Prozent (Festhypotheken), Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 13. Dezember 2024. Diese Zinssätze stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar.
Langzeitstudien zeigen: In der Vergangenheit waren Geldmarkthypotheken wie die SARON-Hypothek günstiger als Festhypotheken. Seit Oktober beziehungsweise November 2023 sind jedoch kurz- und langfristige Hypotheken günstiger als die SARON-Hypothek. Das ist ungewöhnlich.
Die meisten Marktteilnehmer rechnen für 2025 mit nur leicht sinkenden oder auf tiefem Niveau stabilen Hypothekarzinsen. Deshalb dürfte jetzt für viele ein guter Zeitpunkt gekommen sein, ihr Eigenheim oder ihre Eigentumswohnung langfristig zu günstigen Konditionen zu finanzieren. Ein Blick auf die historische Entwicklung der Hypothekarzinsen lässt darauf schliessen, dass es sich aktuell lohnen kann, für die Finanzierung von Wohneigentum eine Festhypothek mit einer längeren Laufzeit von 5 oder 10 Jahren in Betracht zu ziehen. Bei einem Entscheid für bestimmte Hypothekarmodelle empfiehlt es sich immer, die eigene familiäre und finanzielle Situation einzubeziehen und sich von einer Fachperson beraten zu lassen.
Es ist sinnvoll, nicht alles auf eine Hypothek zu setzen. Verteilen Sie die Finanzierung lieber auf verschiedene Hypothekarmodelle und Laufzeiten. So streuen Sie Ihr Zinsrisiko und minimieren gleichzeitig die Gefahr, im ungünstigsten Moment die ganze Summe erneuern zu müssen, zum Beispiel in einer Hochzinsphase. UBS key4 mortgages empfiehlt diesen Mix:
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Wie Sie Ihr Wohneigentum finanzieren oder refinanzieren, hängt von mehr Faktoren ab als einzig vom aktuellen Zinssatz. Ihre persönliche und finanzielle Situation, Zukunftspläne, Risikofähigkeit und Einschätzung der Hypothekarzinsentwicklung spielen bei der Wahl des richtigen Hypothekarmodells und der richtigen Laufzeiten eine mindestens so wichtige Rolle. Lassen Sie sich beraten und vergleichen Sie Angebote, Leistungen und Preise. Nicht immer ist das auf den ersten Blick günstigste Angebot auch das beste für Sie.
