Wenn Sie eine Hypothek für ein Haus oder eine Wohnung aufnehmen wollen, brauchen Sie Eigenkapital. In der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder Marktwertes. Was können Sie tun, wenn Sie nicht so viel Geld auf der hohen Kante haben? Wir zeigen alle Möglichkeiten auf, wie Sie Ihr Eigenkapital für den Hauskauf beziehungsweise Ihr Eigenkapital für den Wohnungskauf aufstocken können.
In Frankreich und Deutschland könnten Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden ohne Eigenkapital verwirklichen. Viele deutsche Banken beispielsweise finanzieren mit der sogenannten Vollfinanzierung Wohneigentum bis zu 100 Prozent. Aber nur, wenn die Wohneigentümer*innen in spe genügend verdienen und in stabilen Verhältnissen leben. Ausserdem müssen Hypotheken in Deutschland in den meisten Fällen bis zur Pensionierung oder kurz danach komplett zurückbezahlt werden. Durch die regelmässigen Amortisationszahlungen sinkt die Belehnung schrittweise von 100 auf 0 Prozent – und damit auch das Risiko für den Finanzierungspartner. In der Schweiz müssen nur 2. Hypotheken bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden, 1. Hypotheken (Belehnung bis 65 Prozent) nicht.
Ein Haus ohne Eigenkapital kaufen ist in der Schweiz unmöglich. Die Banken haben zwei Selbstregulierungsmassnahmen festgelegt, die Sie erfüllen müssen, wenn Sie Wohneigentum kaufen wollen:
Für Ferienhäuser und Ferienwohnungen gelten strengere Regeln. Sie werden nur bis 60 oder 70 Prozent belehnt und dürfen nicht mit Geld aus der 2. oder 3. Säule finanziert werden.
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Die meisten denken bei Eigenkapital an Geld auf dem Sparkonto. Das zählt natürlich dazu und ist ein wichtiger Teil der Finanzierung. Es gibt vier Alternativen zum Sparschwein:
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto tiefer sind Ihre Wohnkosten. Dafür können Sie in der Steuererklärung weniger Schuldzinsen vom Einkommen und weniger Schulden vom Vermögen abziehen.
Lesen Sie unseren Artikel «Was Sie über Hypotheken wissen sollten, bevor Sie ein Haus kaufen».
Sie können Aktien, Anlagefonds, Obligationen oder andere Wertschriften verkaufen und Ihren Eigenkapitalanteil erhöhen. Falls Sie aber in einem ungünstigen Moment verkaufen, realisieren Sie Kursverluste oder verpassen Kursgewinne. Wenn Sie das nicht wollen, verpfänden Sie Vermögenswerte. Das hat aber zwei Haken: Banken belehnen Wertschriftendepots in der Regel nur bis zu 50 Prozent, ausserdem sind die Lombardkreditzinsen höher als die Hypothekarzinsen.
Selbstbewohntes Wohneigentum kann mit Geld aus der 2. und 3. Säule finanziert werden. Die 2. Säule ist die berufliche und obligatorische Vorsorge, die 3. Säule ist die private und freiwillige Vorsorge. Sie haben zwei Möglichkeiten:
Wenn Sie Geld aus der Pensionskasse als Eigenkapital einsetzen, müssen mindestens 10 Prozent hartes Eigenkapital sein. Das heisst angespartes Vermögen oder Guthaben aus der Säule 3a.
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Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung ist vor allem für jüngere Wohneigentümer*innen in spe eine gute Idee, den Eigenkapitalanteil aufzustocken. Wenn Ihre Eltern Vermögen besitzen und Sie den Nachlass oder einen Teil davon sowieso erben würden, warum nicht jetzt, wo Sie das Geld gut brauchen können? Drei Punkte sind wichtig:
Ihre Eltern, andere Verwandte oder gute Freunde könnten Ihnen ein Darlehen gewähren. Wichtig ist, einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, der unter anderem den Betrag, den Zinssatz, die Laufzeit, die Fälligkeit und die Rückzahlung regelt. Private Darlehen haben zwei Nachteile:
Sie können ein Darlehen als Grundpfandverschreibung im Grundbuch eintragen und den Darlehensgeber, die Darlehensgeberin besser schützen. Das lohnt sich vor allem für grössere Darlehen, weil es verhältnismässig viel kostet.
Finger weg von teuren Privatkrediten oder anderen verzinslichen und rückzahlbaren Krediten ausserhalb des Familien- und Freundeskreises. Wenn Sie noch zu wenig Eigenkapital haben, gedulden Sie sich lieber als auf solche Angebote einzugehen.
Mietkauf oder Rent-to-buy ist ein Mietvertrag mit Kaufoption. Sie mieten heute ein Haus oder eine Wohnung und erwerben eine Kaufoption für später, in der Regel in fünf bis zehn Jahren. Dafür benötigen Sie nur etwa 10 statt 20 Prozent Eigenkapital, zahlen monatlich Miete und sparen während der Vertragslaufzeit Geld an, um das Objekt am Ende der Vertragslaufzeit zu übernehmen und mit einer Hypothek zu finanzieren. Der Kaufpreis für die Kaufoption wird zu 100 Prozent angerechnet, wenn Sie das Objekt übernehmen. Ihre Vorteile: Sie ...
