Das Corona-Virus verändert das Reiseverhalten der Schweizerinnen und Schweizer. Viele verzichten dieses Jahr auf Ferien im Ausland und verbringen ihre Sommer- oder Herbstferien in der Schweiz. Darum sind viele Hotels in den Schulferien gut gebucht oder sogar ausgebucht – und viele Gäste schauen sich auf Plattformen wie Airbnb nach Alternativen um. Kein Wunder überlegen sich immer mehr Wohneigentümer, ihr Eigenheim während den Ferien über Airbnb zu vermieten. Auch Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung über Airbnb vermieten? Worauf Sie achten müssen, erfahren Sie hier.
Wer sein Haus, seine Eigentums- oder seine Mietwohnung ganz oder teilweise gegen Entgelt vermietet, muss Gäste, die nicht in der Schweiz wohnhaft sind, der Ortspolizei melden. Das gilt auch für Häuser, Wohnungen und Zimmer, die über Plattformen wie Airbnb vermietet werden. Von dieser Meldepflicht wissen die meisten privaten Gelegenheitsvermieter nichts. Darum informiert beispielsweise die Kantonspolizei Zürich Vermieter direkt, wenn sie vermutet, dass sie Gäste gegen Geld beherbergen. Im Kanton Zürich können private Gastgeber ihre Gäste problemlos online anmelden.
Die Kur- oder Ortstaxe ist eine Tourismus- beziehungsweise Fremdenverkehrsabgabe. Sie wird kantonal geregelt. Im Kanton Zürich beispielsweise beträgt sie 2.50 Franken pro Person und Nacht, im Kanton Bern 2.50 bis 6 Franken, aber in der Stadt Bern 4.30 Franken. In einzelnen Kantonen oder Gemeinden erhalten die Gäste dafür kostenlose Zusatzleistungen wie die Basel-Card in Basel. Mit sechs Kantonen hat Airbnb bis heute Verträge abgeschlossen und führt die Taxe automatisch an die Tourismusorganisationen ab: Zug, Basel-Landschaft, Zürich, Basel-Stadt, Schaffhausen und seit Anfang 2020 Luzern. In allen anderen Kantonen müssen Sie als Gastgeber die Orts- oder Kurtaxe einkassieren und abführen.
Als Eigentümer müssen Sie den Mietertrag für das Haus, die Wohnung oder einzelne Zimmer als Einkommen versteuern. Dafür können Sie die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten abziehen. Ausserdem sinkt der Eigenmietwert im Verhältnis zur Mietdauer und Sie dürfen für das Mobiliar pauschal 20 Prozent Ihres Nettomietertrags abziehen.
Falls Sie mehrere Häuser, Wohnungen oder Zimmer vermieten oder hoteltypische Zusatzleistungen anbieten, gilt die Vermietung als gewerblich. Damit wird Airbnb zum selbstständigen Nebenerwerb und Sie müssten Gewinne versteuern sowie Sozialversicherungsabgaben abführen. Sollten Sie mehr als 100'000 Franken Miete im Jahr einnehmen, müssten Sie auch Mehrwertsteuer bezahlen und eine doppelte Buchhaltung führen.
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Stockwerkeigentum über Plattformen wie Airbnb vermieten ist gesetzlich nicht geregelt, weil das Gesetz der Zeit hinterherhinkt. In der aktuellen Rechtsliteratur hat sich die Praxis durchgesetzt, dass die gelegentliche Vermietung keine Nutzungsänderung oder Zweckänderung der Liegenschaft darstellt und darum erlaubt ist. Ausser, der Begründungsakt oder das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft schreibt beispielsweise eine Erstwohnungspflicht vor. Ob für eine nachträgliche Nutzungseinschränkung das qualifizierte Mehr reicht oder ob es dafür Einstimmigkeit braucht, ist umstritten und nicht abschliessend geklärt.
Gastgeber sind von Airbnb durch eine Gastgeber-Garantie und Haftpflichtversicherung geschützt. Die Versicherung übernimmt «unter Umständen» (Wortlaut auf der Airbnb-Website) die rechtliche Verantwortung bei
Das ist nur eine Grunddeckung und ersetzt keine Gebäude-, Haftpflicht- oder Mieterversicherung. Reden Sie darum mit Ihrem Versicherungsberater, bevor Sie Airbnb-Gäste beherbergen. Tipp: Mit einer Kaution, die Sie über die Plattform oder direkt von Ihren Gästen verlangen, schützen Sie sich zusätzlich vor den finanziellen Folgen von Schäden am Haus, an der Wohnung oder am Mobiliar.
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Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, muss Ihr Mieter Sie um Erlaubnis fragen, wenn er Ihre Eigentumswohnung über Airbnb vermieten will. Grundlage sind die Bestimmungen für Untermieter im Mietrecht, weil Regeln für Airbnb (noch) fehlen. Solange sich Ihr Mieter an diese Regeln hält, können Sie Untermieter grundsätzlich nicht ablehnen:
Wenn Ihr Mieter Ihre Wohnung ohne Zustimmung gegen Entgelt untervermietet, können Sie ihn schriftlich abmahnen und auffordern, das Untermietverhältnis innert angemessener Frist zu beenden. Falls er das nicht tut, können Sie ihm mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende Monat ausserordentlich kündigen. Ausserdem haftet er für das Verhalten seiner Airbnb-Gäste und Schäden, die sie anrichten.
In Bern wird die Vermietung von Ferienwohnungen und Businessapartments in der Altstadt beschränkt, In Genf dürfen Wohnungen höchstens 90 Tage im Jahr an Kurzaufenthalter*innen vermietet werden, in Luzern haben die Stimmbürger*innen der Volksinitiative «Wohnraum schützen – Airbnb regulieren» zugestimmt und in Zürich will die SP eine ähnliche Initiative wie in Luzern einreichen. Am weitesten geht der Kanton Tessin mit der Lex Airbnb, die seit dem 2. Dezember 2022 in Kraft ist. Sie schreibt vor, dass Wohneigentümer*innen, die ihre Wohnung mit weniger als vier Betten während insgesamt mehr als 90 Tagen im Kalenderjahr online vermieten, eine Bewilligung brauchen. Dafür müssen sie ein Umnutzungsgesuch einreichen und ihre Wohnung gilt nicht mehr als Zweitwohnsitz, sondern als Erstwohnsitz, und verliert dadurch an Wert.
