Besitzen Sie ein Haus, das vor den 1980er-Jahren gebaut und nie renoviert beziehungsweise saniert worden ist? Nach 40 bis 60 Jahren sollten Sie sich ernsthaft Gedanken über eine Teil- oder Totalsanierung machen. Es gibt gute Gründe für die Investition: Sie verbessern Ihre Wohnqualität deutlich, optimieren die Energieeffizienz nachhaltig und steigern den Marktwert, falls Sie Ihr Haus eines Tages verkaufen wollen. Weil eine Renovation oder Sanierung viel Geld kostet, sollten Sie sich gut darauf vorbereiten. In diesem Artikel lesen Sie, was Sie wissen sollten, bevor Sie mit einem Fachmann über Ihr Projekt reden.
Gut zu wissen
Alle Kostenschätzungen sind lediglich Richtpreise und dienen Ihnen als Orientierungshilfe. Wenn Sie es genauer wissen wollen, bitten Sie geprüfte Handwerker aus Ihrer Region um Offerten.
Teilsanierung oder Totalsanierung?
Eine Totalsanierung kostet in der Regel weniger als eine Teilsanierung, weil gewisse Arbeiten nur einmal statt mehrmals ausgeführt werden müssen. Ausserdem sind die Arbeiten schneller ausgeführt, wenn sie gut koordiniert werden, und belasten die Bewohner*innen weniger lang. Dennoch entscheiden sich viele Wohneigentümer*innen für eine Teilsanierung. Um die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen und/oder die werterhaltenden Investitionen in mehreren Steuerperioden vom steuerbaren Einkommen abziehen und die Steuerbelastung senken zu können. Sanierungsmassnahmen können aber nicht isoliert betrachtet werden. Wenn Sie beispielsweise die Gebäudehülle dämmen, sollten Sie anschliessend Ihre Heizung ersetzen und dem tieferen Energieverbrauch anpassen. Fachleute empfehlen darum bei Teilsanierungen diese Reihenfolge, um Baumängel wie Feuchtigkeit, Schimmelpilz oder Wärmebrücken zu vermeiden:
Fenster ersetzen, Sonnenschutz ersetzen und Fassade dämmen
Dach dämmen, allenfalls auch den Dachstuhl und die Kellerdecke
Heizung ersetzen, sinnvollerweise energieeffizient und ressourcenschonend
Küche sanieren, Badezimmer sanieren und Leitungen ersetzen
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Kosten für Fenster, Sonnenschutz und Fassade
Eine Fassadenreinigung mit Neuanstrich kostet 3'500 bis 5'000 Franken ohne oder 4'500 bis 6'000 mit Tiefengrundierung für 100 Quadratmeter. Dazu kommen die Kosten für das Baugerüst. Je dicker die Fassadendämmung, desto teurer. Rechnen Sie für eine 14 Zentimeter dicke Dämmung mit 250 bis 300 Franken, für eine 18 bis 14 Zentimeter dicke Dämmung mit plus/minus 330 Franken und für eine 30 Zentimeter dicke Dämmung mit etwa 400 Franken pro Quadratmeter.
Die Kosten für Fenster hängen vom Rahmen und vom Glas ab. Rechnen Sie für ein energieeffizientes und dreifach verglastes Fenster mit etwa 600 Franken (Kunststoff) bis 850 Franken (Holz, Aluminium, Holz-Aluminium oder Kunststoff-Aluminium) inklusive Einbau. Optionen wie Dreh- und Kippbeschläge, ein besserer Schallschutz oder Sicherheitsglas kosten extra. Ein zweifach verglastes Fenster kostet zwar etwa 100 Franken weniger, ist aber weniger energieeffizient.
Die Kosten für Sonnenschutz wie Storen oder Markisen hängen vom Material und Aufwand ab. Die Decken- oder Wandmontage ist einfacher als die Deckensparrenmontage, beispielsweise an schrägen Holzbalken. Rechnen Sie für eine 4 mal 2,5 Meter grosse Gelenkarm-Sonnenstore mit 2'000 Franken (offen), 2'500 Franken (mit Dach) oder 3'000 Franken (mit Kassette). Rollläden sind teurer als Jalousien. Rechnen Sie für einen 1 mal 1,5 Meter grossen Holzrollladen mit 1'000 bis 1'200 Franken und für eine gleich grosse Holzjalousie mit 300 bis 450 Franken.
Die Kosten für ein Dach hängen vom Material, von der Dachkonstruktion und vom Dämmmaterial ab. Rechnen Sie mit 25'000 bis 60'000 Franken für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Eine Untersparrendämmung kostet 40 bis 80 Franken, eine Zwischensparrendämmung 60 bis 150 Franken oder eine Aufsparrendämmung 150 bis 250 Franken pro Quadratmeter. Das Dach neu eindecken kostet 80 bis 125 Franken pro Quadratmeter oder 15'000 bis 22'500 Franken.
Für ein Flachdach sollten Sie mit 50 bis 150 Franken (eindecken und abdichten) plus 50 bis 250 Franken (dämmen) pro Quadratmeter rechnen. Das macht 100 bis 400 Franken pro Quadratmeter oder 24'000 bis 42'000 Franken für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit Flachdach.
Wenn die Dachdecker schon auf dem Dach arbeiten, könnten sie gleich noch die Module für eine Photovoltaikanlage installieren und von einem Elektriker anschliessen lassen. Eine Anlage mit 10 Kilowatt-Peak Leistung kostet etwa 25’000 bis 30'000 Franken. Wenn Sie die Fördergelder und in vielen Kantonen den einmaligen Einkommenssteuerspareffekt berücksichtigen, kostet die Solaranlage unter dem Strich noch 20'000 bis 25'000 Franken.
Den Dachstuhl erneuern kostet 140 bis 280 Franken pro Quadratmeter oder 25'000 bis 50'000 Franken für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Wenn Sie den Estrich ausbauen und nutzen wollen, sollten Sie mit 50'000 Franken oder mehr (ohne Nasszelle) rechnen.
Ein dreifach verglastes Dachfenster einbauen lassen kostet etwa 2'500 bis 3'500 Franken. Dazu kommen Materialkosten von 300 bis 500 Franken (Kunststoffrahmen), 500 bis 750 Franken (Holzrahmen) oder 600 bis 900 Franken (Holz-Aluminium- oder Aluminium-Rahmen). Gaubenfenster beziehungsweise Lukarnenfenster sind günstiger als Dachflächenfenster oder Schwingfenster.
Wenn Sie ein Geschoss aufstocken wollen und dürfen, sollten Sie mit plus/minus 1'000 Franken pro Kubikmeter und mit Zusatzkosten für den Brandschutz, die Erdbebensicherheit und die Haustechnik rechnen.
Wenn Sie Ihren Keller nur als Keller nutzen, genügt es, die Decke zu dämmen. Das kostet ungefähr 35 bis 100 Franken pro Quadratmeter. Die Kellerdecke von unten dämmen ist einfacher und günstiger als von oben dämmen. Falls Sie Ihren Keller bewohnen wollen, müssen Sie auch den Boden und die Wände dämmen. Rechnen Sie dafür mit 50 bis 150 Franken pro Quadratmeter.
Wenn Sie das Dach sanieren lassen, könnten die Dachdecker auch gleich noch die Module für eine Solarstromanlage installieren.
Kosten für die Heizung
Eine Gasheizung kostet etwa 25'000 Franken (inklusive Einbau) für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Dazu kommen die jährlichen Heizkosten von plus/minus 4'000 Franken und Wartungskosten von etwa 650 Franken im Jahr. Eine Wärmepumpe kostet mehr, rechnet sich aber wegen der tieferen Betriebskosten schneller.
Eine Ölheizung kostet etwa 27'500 Franken (inklusive Einbau) für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Dazu kommen die jährlichen Heizkosten von plus/minus 3'300 Franken und Wartungskosten von etwa 650 Franken im Jahr. Eine Wärmepumpe kostet mehr, rechnet sich aber wegen der tieferen Betriebskosten schneller. Ausserdem erschweren oder verbieten immer mehr Kantone den Ersatz alter Ölheizungen durch neue Ölheizungen.
Eine Luft-Luft-Wärmepumpe kostet etwa 32’500 Franken (inklusive Einbau) für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Dazu kommen die jährlichen Heizkosten von plus/minus 1’300 Franken und Wartungskosten von etwa 250 Franken im Jahr.
Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet etwa 40’000 Franken (inklusive Einbau) für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Dazu kommen die jährlichen Heizkosten von plus/minus 1’150 Franken und Wartungskosten von etwa 250 Franken im Jahr.
Eine Sole-Wasser-Wärmepumpe kostet etwa 50’000 Franken (inklusive Einbau) für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Dazu kommen die jährlichen Heizkosten von plus/minus 900 Franken und Wartungskosten von etwa 250 Franken im Jahr.
Rechnen Sie für eine Bodenheizung mit 200 bis 250 Franken pro Quadratmeter. Das macht für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche etwa 32'250 Franken inklusive Vorarbeiten, Kleinmaterial, Einbau, Planung, Material sowie Entsorgung, aber ohne Anschluss an das Heizsystem.
Wenn Sie die ganze Haustechnik – Elektrik, Heizung, Lüftung und Sanitär – ersetzen wollen oder müssen, sollten Sie mit 20 bis 40 Prozent des Gebäudewerts rechnen.
Rechnen Sie für eine einfache Küche mit furnier-beschichteten Arbeitsplatten, Korpussen, Schränken, Schubladen sowie Unterschränken und einem Backofen, Dampfabzug, Geschirrspüler, Glaskeramikkochfeld sowie Kühlschrank mit Gefrierfach mit mindestens 20'000 Franken.
Rechnen Sie für eine durchschnittliche Küche mit Küchenfronten aus echtem Holz statt Furnier und einer Arbeitsplatte aus Massivholz oder Naturstein statt Kunstharz oder Kunststein mit 50'000 Franken oder mehr. Die Armaturen sind schicker und einfacher zu bedienen, die Geräte hochwertiger, energieeffizienter und smart. Ausserdem liegt das eine oder andere Extra drin.
Rechnen Sie für eine luxuriöse Küche mit massgefertigten Küchenmöbeln, breiteren Schränken und Schubladen, grifflosen und lackierten Fronten, edlen Materialien wie Nussbaumholz oder Schiefer für die Arbeitsplatte und professionellen Gastrogeräte mit mindestens 100'000 Franken.
Rechnen Sie für ein einfaches Badezimmer mit 2'000 bis 2'500 Franken pro Quadratmeter. Dafür gibt’s Standardsanitärkeramik mit einfachen Armaturen, einen Spiegelschrank, ein Untermöbel sowie Fliessen in Standardmassen.
Rechnen Sie für ein durchschnittliches Badezimmer mit 3'000 bis 4'000 Franken pro Quadratmeter. Dafür gibt’s gehobene Sanitärkeramik mit Designarmaturen, einen grösseren Spiegelschrank, ein Möbel für die Wäsche sowie Natursteinplatten am Boden und an den Wänden.
Rechnen Sie für ein luxuriöses Badezimmer mit 5'000 bis 6’000 Franken pro Quadratmeter. Dafür gibt’s exklusive Sanitärkeramik mit hochwertigen Armaturen, einen grossen Spiegelschrank, allenfalls mit einem interaktiven Spiegel, massgefertigte Möbel für die Wäsche, rutschfeste Natursteinplatten am Boden und fugenlose Platten an den Wänden.
Wenn Sie Elektroleitungen ersetzen müssen, rechnen Sie überschlagsmässig mit 20'000 Franken. Die Kosten hängen von vielen Faktoren ab. Wasserleitungen sollten Sie wenn möglich sanieren statt ersetzen. Rechnen Sie mit ein paar tausend Franken für ein durchschnittliches Einfamilienhaus.
Eine Totalsanierung kostet einige hunderttausend Franken. Sinnvollerweise legen Sie jedes Jahr 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudeneuwerts oder mehr für die Haussanierung auf die Seite – am besten gleich vom ersten Tag an. Dann haben Sie genügend Geld gespart, um eine Teilsanierung in Etappen oder Totalsanierung zu finanzieren. Falls das nicht reichen sollte, können Sie Ihre Hypothek erhöhen, wenn Sie das Haus nicht bis zur Höchstgrenze von 80 Prozent erhöht haben, Ihre Hypothek aufstocken, wenn sich der Wert des Hauses durch die Sanierung erhöht, oder die Sanierung mit einem Baukredit finanzieren.
Haus renovieren: Steuern sparen
Eine Teilsanierung ist in der Regel teurer als eine Totalsanierung. Aus Steuerüberlegungen kann es aber sinnvoll sein, die Sanierungsmassnahmen zu etappieren und über mehrere Jahre zu verteilen. So können Sie werterhaltende Investitionen beispielsweise über drei Jahre verteilen und dreimal 50'000 Franken statt einmal 150'000 Franken von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. So brechen Sie die Steuerprogression und optimieren Ihre Steuerbelastung. Falls Sie für die Teil- oder Totalsanierung Ihre Hypothek erhöht haben, können Sie ausserdem höhere Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Aus Steuerüberlegungen kann es sinnvoll sein, Sanierungen in Etappen anzugehen.
Haus renovieren: Fördergelder beantragen
Energetische Sanierungen werden vom Bund und den Kantonen finanziell gefördert. In der Regel sind diese Fördergelder aber an bestimmte Auflagen gebunden. So müssen Sie beispielsweise für Fördergelder aus dem Gebäudeprogramm die gesamte Gebäudehülle sanieren, das heisst Wände, Dach und Fenster. Neben dem Gebäudeprogramm gibt es noch andere Förderangebote. Informieren Sie sich bei Ihrer kantonalen Energiefachstelle oder auf energiefranken.ch. Sie brauchen ein Sanierungskonzept für Ihren Antrag und müssen das Fördergesuch einreichen, bevor Sie mit der energetischen Sanierung anfangen.
Haus renovieren: Lohnt sich eine Sanierung in jedem Fall?
Nicht unbedingt. Wenn die Renovationskosten zwei Drittel des Immobilienwertes übersteigen, wäre ein Ersatzneubau wahrscheinlich sinnvoller. Es gibt eine Faustregel, wann sich eine Teilsanierung und wann sich eine Totalsanierung lohnt: Wenn die …
… Bausubstanz und Marktchancen gut sind, lohnt sich die Totalsanierung.
… Bausubstanz gut und die Marktchancen schlecht sind, lohnt sich die Teilsanierung.
… Bausubstanz schlecht und die Marktchancen gut sind, lohnt sich ein Ersatzneubau.
… Bausubstanz und Marktchancen schlecht sind, sollten Sie nur sanieren, was sein muss.
Wohnen Sie in einem älteren Haus und wollen Sie Ihren Wohnkomfort verbessern, die Energieeffizienz optimieren und den Immobilienwert steigern? Reden Sie mit einem geprüften Fachmann aus unserem Netzwerk über eine Sanierung. Er berät Sie, ob eine Teilsanierung oder Totalsanierung sinnvoller ist, empfiehlt Ihnen (energetische) Sanierungsmassnahmen und erstellt ein detailliertes Sanierungskonzept mit Kosten und Zeitplan.
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