Haben Sie Ihre nächsten Ferien schon geplant? Wenn Sie eine Ferienwohnung im Engadin oder ein Ferienhaus im Tessin besässen, müssten Sie nur Ferien eingeben und Koffer packen statt lange planen. Das haben sich seit Ausbruch der Corona-Pandemie viele Schweizerinnen und Schweizer gesagt: Die Nachfrage nach Ferienimmobilien in der Schweiz ist seit 2020 stark gestiegen. Die Preise für Zweitwohnungen, die jahrelang stagnierten oder nur leicht zulegten, stiegen 2020 und 2021 stärker als für selbstbewohntes Wohneigentum. Vor allem in Graubünden, im Berner Oberland und in der Innerschweiz. Knapp ein Sechstel der 4,61 Millionen Wohneinheiten in der Schweiz sind Zweitwohnungen, also Ferienwohnungen oder Ferienhäuser in Tourismusgemeinden. Das Angebot ist knapp, weil in vielen Gemeinden wegen der «Lex Weber» oder Zweitwohnungsinitiative seit 2021 keine Neubaubewilligungen für klassische Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung erteilt werden dürfen. Am grössten sind die Chancen, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu finden, heute im Wallis oder im Tessin. Was sollten Sie über Eigenmittel für Ferienwohnungen wissen, wenn Sie ein Ferienhaus, eine Ferienwohnung oder ein Feriengrundstück kaufen wollen?
Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Immobilienmarkt an ihrem Traumziel. Unsere Immobiliensuche, die 90 Prozent aller Online-Inserate in der ganzen Schweiz aggregiert und mit wertvollen Zusatzinformationen anreichert, listet beispielsweise für Ascona rund 100 Wohnungen auf.
Selbstbewohntes Wohneigentum wird bis 80 Prozent belehnt, Ferienhäuser und Ferienwohnungen nur zu 50 bis höchstens 70 Prozent. Darum brauchen Sie mehr Eigenkapital. Wenn Sie beispielsweise eine Ferienwohnung für 750'000 Franken kaufen, müssen Sie 225'000 bis 375'000 Franken Eigenkapital einbringen. Warum? Das Ausfallrisiko für die Bank ist höher, weil die meisten Schuldner ihr Ferienhaus oder ihre Ferienwohnung verkaufen, wenn sie Geldprobleme haben – und wer verkaufen muss, verkauft häufig unter Marktwert. Mit der tieferen Belehnung minimieren die Banken ihr Ausfallrisiko.
Nicht alle Banken, Pensionskassen und Versicherungen finanzieren Ferienimmobilien. Unser Partner key4 by UBS, der die besten Angebote unterschiedlicher Anbieter für unseren Hypothekenvergleich kombiniert, bietet auch Hypotheken für Ferienwohnungen und Ferienhäuser an.
In unserem Artikel «Was Sie über Hypotheken wissen sollten, bevor Sie ein Haus kaufen» erfahren Sie mehr über Belehnung, Tragbarkeit, Hypothekarmodelle und das Kreditgespräch mit der Bank.
Für die Tragbarkeitsberechnung von Ferienimmobilien gelten dieselben Regeln wie für selbstbewohntes Wohneigentum. Die Wohnkosten (5 Prozent kalkulatorischer Hypothekarzins, Nebenkosten, Unterhaltskosten und Amortisationen) dürfen einen Drittel Ihres Bruttohaushalteinkommens nicht übersteigen. Aber: Für die Berechnung werden die Wohnkosten addiert. Wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung in Bern als Hauptwohnsitz und ein Haus im Verzasca-Tal als Zweitwohnsitz besitzen, dürfen die Wohnkosten für beide Immobilien einen Drittel Ihres Bruttohaushalteinkommens nicht übersteigen.
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Für selbstbewohntes Wohneigentum können Sie Geld aus der Pensionskasse (2. Säule) oder privaten Vorsorge (Säule 3a) als Eigenkapital einbringen. Für Ferienhäuser und Ferienwohnungen dürfen keine Vorsorgegelder vorbezogen oder verpfändet werden, auch nicht für die Amortisation der Hypothekarschuld. Warum? Der Staat will mit dem Verbot vermeiden, dass Vorsorgegelder für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung aufs Spiel gesetzt werden und die Besitzerin oder der Besitzer im Alter bedürftig wird und das Haus oder die Wohnung im dümmsten Moment unter Wert verkaufen muss.
Wenn Sie bis zu 50 Prozent des Kaufpreises selbst finanzieren müssen und keine Vorsorgegelder vorbeziehen beziehungsweise verpfänden dürfen, brauchen Sie viel Eigenkapital. In «Eigenkapital für den Hauskauf: Alternativen zum Sparkonto» erfahren Sie, was für Optionen Sie haben.
Wenn Sie für selbstbewohntes Wohneigentum neben der 1. Hypothek (bis 65 Prozent) eine 2. Hypothek (bis 80 Prozent) brauchen, müssen Sie die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren amortisieren, das heisst zurückzahlen. Für Ferienhäuser und Ferienwohnungen gelten strengere Amortisationspflichten. Sie sind nicht gesetzlich vorgeschrieben wie die Amortisation der 2. Hypothek und unterscheiden sich von Bank zu Bank. Die meisten Banken verlangen, dass Hypotheken für Ferienimmobilien in 10 bis 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters auf unter 50 Prozent zurückbezahlt werden.
Den Ausschlag zu diesem Artikel gab ein Leser, der fragte, warum Hypotheken für Ferienhäuser oder -wohnungen teurer sind als für selbstbewohntes Wohneigentum. Das stimmt so nicht. Nicht ganz. Es gibt Banken, die für Ferienimmobilien höhere Hypothekarzinsen verlangen. Mit den höheren Zinseinnahmen wollen sie das höhere Ausfallrisiko von Finanzierungen für Ferienwohnungen oder -häuser kompensieren. Falls Sie mit den Konditionen unzufrieden sind, reden Sie mit der Bank und weisen Sie sie auf die Zinsdifferenz hin. Es gibt genügend Banken, die nicht zwischen selbstbewohntem Wohneigentum und Ferienimmobilien unterscheiden, wenn es um die Zinsen geht. Mit unserem Hypothekenvergleich können Sie Hypothekarmodelle, Laufzeiten und Zinsen vergleichen und die attraktivsten Angebote verschiedener Anbieter kombinieren, auch für Ferienhäuser oder Ferienwohnungen.
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Schweizer Banken finanzieren grundsätzlich keine Ferienhäuser oder Ferienwohnungen im Ausland. Wenn Sie ein Landgut in der Toskana oder eine Stadtwohnung in Barcelona kaufen und fremdfinanzieren wollen, müssen Sie mit einer Bank vor Ort über die Finanzierung reden. Die Zinsen und damit die Hypothekarzinsen sind in der Schweiz im internationalen Vergleich auch nach den jüngsten Zinserhöhungen tief. Darum müssen Sie bei einer Immobilienfinanzierung im Ausland mit deutlich höheren Zins- und damit Wohnkosten rechnen als in der Schweiz.
Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung müssen Sie wie Ihren Hauptwohnsitz versteuern. Den Verkehrswert als Vermögen, wo Sie steuerpflichtig sind, den Eigenmietwert abzüglich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen als Einkommen am Ort der Immobilie. Der Eigenmietwert variiert von Kanton zu Kanton, unabhängig davon, wie viele Wochen oder Monate Sie in Ihrem Ferienhaus oder in Ihrer Ferienwohnung verbringen. Falls Sie das Haus oder die Wohnung vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen abzüglich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen als Einkommen versteuern. Wenn Sie das Objekt teilweise vermieten, werden Eigenmietwert und Mieteinnahmen anteilmässig berechnet.
