Ihre Hypothek – oder zumindest eine Tranche davon – wird bald fällig? Abwarten, was Ihre Hausbank Ihnen anbietet, und Tee trinken ist keine erfolgversprechende Strategie. Sie sollten sich 12 bis 18 Monate vor Fälligkeit überlegen, ob Sie die Hypothek verlängern oder ablösen wollen. Die Entscheidung hat für Sie weitreichende finanzielle Konsequenzen: Mit der «richtigen» Hypothek sparen Sie einige tausend Franken pro Jahr, mit der «falschen» Hypothek bezahlen Sie einige tausend Franken pro Jahr zu viel – ohne einen Mehrwert oder Zusatznutzen. Sprechen Sie deshalb ein bis eineinhalb Jahre vor der Verlängerung oder Ablösung mit Ihrer Bank, prüfen Sie Alternativen und vergleichen Sie Offerten.
Viele Kreditverträge sehen eine Kündigungsfrist von 3 bis 6 Monaten vor. Warten Sie also nicht zu lange mit der Anschlussfinanzierung: Zum einen ist Zeitdruck ein schlechter Berater in Preisverhandlungen, zum anderen verschenken Sie unter Umständen viel Geld, wenn Sie die Frist verpassen.
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Viele Wohneigentümer*innen verlängern ihre Hypothek, ohne Alternativen zu prüfen oder die Zinsen zu vergleichen. Die meisten tun dies, weil es einfach und bequem ist. Ein Anruf genügt. Oder weil sie es gewohnt sind, vom Privatkonto über das Wertschriftendepot bis zur Hypothek alles bei ihrer Hausbank zu haben. Sie müssen nur die Konditionen neu aushandeln, das war's.
Bei vielen Banken können Sie Ihre Hypothek vorzeitig verlängern, wenn Sie überzeugt sind, dass die Zinsen steigen werden und Sie sich den aktuellen Zinssatz sichern wollen. Bei UBS key4 mortgages zum Beispiel können Sie Ihre Festhypothek bis 18 Monate vor Fälligkeit verlängern.
Immer mehr Wohneigentümer*innen sind bereit, ihre Bank zu wechseln, wenn eine andere Bank eine attraktivere Anschlussfinanzierung anbietet. Wer seine Hypothek ablösen will, muss den Kreditvertrag je nach Vertragsbedingungen 3 bis 6 Monate vor Ablauf kündigen. Das ist aufwändig, kann sich aber durchaus lohnen. Wer beispielsweise eine zehnjährige Festhypothek über 500'000 Franken für 1,80 statt für 2 Prozent abschliessen kann, spart 1'000 Franken pro Jahr oder 10'000 Franken in 10 Jahren.
Die Vorfälligkeitsgebühr entschädigt die Bank, wenn Hypothekarschuldner ihren Kreditvertrag vorzeitig auflösen. Die Höhe hängt von der Höhe der Hypothek, der Differenz zwischen dem Zinssatz für die Hypothek und dem Zinssatz für die Wiederanlage und der Zeit bis zur Fälligkeit ab.
Viele Banken sind kulant, wenn zwischen der Fälligkeit der ersten und zweiten Tranche weniger als 12 Monate liegen und Sie sich verpflichten, beide Tranchen von der bisherigen auf die neue Bank zu übertragen. Schwieriger wird es, wenn die Fälligkeiten mehr als 12 Monate auseinander liegen. Oft ist die neue Bank nicht bereit, nur die erste Tranche zu übernehmen. Mit einem Schuldbriefsplitting können Sie die Fälligkeit der ersten Tranche mit der Fälligkeit der zweiten Tranche synchronisieren und mit der ganzen Hypothek zur neuen Bank wechseln, sobald beide Tranchen fällig werden. Sprechen Sie mit Ihrer Bank und finden Sie gemeinsam eine Lösung, die Ihnen und der Bank entgegenkommt.
Die Fälligkeit einer Hypothek ist eine gute Gelegenheit, die Eigenheimfinanzierung und Hypothekarstrategie zu überdenken. Ein Wohneigentümer, der sein Haus vor 10 Jahren mit einer 5- und einer 10-jährigen Festhypothek finanziert hat, hatte damals sicher plausible Gründe. Vielleicht glaubte er, dass die Hypothekarzinsen nicht weiter sinken würden, vielleicht wollte er auf Franken und Rappen genau budgetieren und ruhiger schlafen. Gut möglich, dass sich in der Zwischenzeit seine Lebensumstände und/oder seine Markteinschätzung geändert haben und die Aufteilung in eine Festhypothek und eine SARON-Hypothek heute sinnvoller wäre. Nutzen Sie deshalb die Verlängerung oder Ablösung und sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Anschlussfinanzierung. Spielen Sie mit offenen Karten und sagen Sie Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater, dass Sie sich auf dem Markt umsehen und Konkurrenzofferten einholen. Damit zeigen Sie, dass Sie sich nicht mit dem erstbesten Angebot zufriedengeben werden.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in absehbarer Zeit renovieren oder (energetisch) sanieren wollen, ist die Verlängerung oder Ablösung der ideale Zeitpunkt für eine Erhöhung der Hypothek. Bei einer Erhöhung gelten die gleichen Belehnungs- und Tragbarkeitsregeln wie bei einer Neuhypothek.
Angenommen, Sie haben sich für eine ausgewogene Hypothekarstrategie entschieden: 40 Prozent in eine SARON-Hypothek und 60 Prozent in eine Festhypothek mit 12 Jahren Laufzeit. Durch die Laufzeitenstaffelung vermeiden Sie, dass Sie bei Fälligkeit den gesamten Betrag in einer möglicherweise ungünstigen Zinssituation refinanzieren müssen. Mit den verschiedenen Hypothekarmodellen verteilen Sie das Zinsänderungsrisiko auf verschiedene Basiszinssätze. Holen Sie Offerten für diese Strategie ein, nicht für Varianten, damit Sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen können. Achten Sie nicht nur auf den Preis, also den Zinssatz, sondern auch auf die Konditionen und das Kleingedruckte im Kreditvertrag. Der Teufel steckt oft im Detail. Zum Beispiel, wie die Vorfälligkeitsentschädigung gehandhabt wird.
Viele Banken veröffentlichen im Internet sogenannte Schaufensterzinsen. Diese unverbindlichen Richtzinsen sind verhandelbar. Sie sind oft deutlich höher als die besten Angebote am Markt. Wohneigentümer*innen mit erstklassiger Bonität, die geschickt verhandeln, können viel Geld sparen.
Wenn Sie den zeitlichen Aufwand für eine Ablösung scheuen, ist die Verlängerung die einfachere und bequemere Lösung. Allerdings schränken Sie Ihre Chancen ein, möglicherweise einen besseren Hypothekarzins auszuhandeln und Ihre Wohnkosten zu senken. Mit einer Ablösung lassen Sie den Markt spielen und verbessern Ihre Chancen, bessere Konditionen auszuhandeln. Dafür müssen Sie alle Unterlagen neu einreichen und einen kompletten Kreditprüfungsprozess durchlaufen.
