Die Konsequenzen für Eigentümer und KäuferSeit Mitte 2020 hat die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins in fünf Schritten von -0,75 auf +1,75 Prozent erhöht. Am 21. März traf sich das dreiköpfige Direktorium zur ersten geldpolitischen Lagebeurteilung des Jahres und beschloss, den Leitzins von 1,75 auf 1,50 Prozent zu senken. Im Vorfeld wurde in mehreren Medien über eine Leitzinssenkung spekuliert. Zum einen, weil die Inflation im Februar auf 1,2 Prozent und damit auf den tiefsten Stand seit Oktober 2021 gefallen war. Zum anderen, weil der Franken nach starken Gewinnen im vergangenen Jahr seit Anfang 2024 gegenüber dem Euro und dem Dollar etwas an Wert verloren hatte. Obwohl viele von Bloomberg befragte Analystinnen und Analysten erst im Sommer 2024 mit der ersten Zinssenkung rechneten, reagierten die Kapitalmarktzinsen kaum auf die Entscheidung. Die Senkung war offenbar schon in den Zinsen eingepreist.
Im Februar sank die Inflation in den USA im Jahresvergleich von 6 auf 3,2 Prozent und in der Eurozone von 8,5 auf 2,6 Prozent. Trotzdem haben weder die US-Notenbank noch die Europäische Zentralbank einen Grund, die Zinsen zu senken. Der Rückgang verläuft langsamer als erwartet. Daher dürfte es länger als erhofft dauern, bis die Inflation im Euroraum und in den USA ihr Zielband erreicht.
Viele Analystinnen und Analysten glaubten, die SNB warte noch ab, obwohl der Inflationsdruck in der Schweiz nachgelassen hat und die Teuerung seit Monaten im Zielband von 0 bis 2 Prozent liegt. Die Nationalbank ist vorsichtig und wachsam – und in den vergangenen Monaten damit besser gefahren als andere Zentralbanken. Die Inflationsrate ist überraschend stark gesunken: Von 1,7 Prozent im Dezember über 1,3 Prozent im Januar auf 1,2 Prozent im Februar. Die Kerninflation, die volatile Güter wie Nahrungsmittel, Energie oder Treibstoffe ausklammert, liegt mit 1,1 Prozent noch niedriger. Unklar ist, wie die Mieten die Inflation beeinflussen werden. Die Erhöhung des Referenzzinssatzes Anfang Dezember 2023 wird sich erst im April 2024 auf die Mieten auswirken. Die Wirkung müsste aber durch die Zinsentscheidung der SNB abgeschwächt werden. «Die Lockerung der Geldpolitik wurde möglich, weil die Bekämpfung der Inflation über die letzten zweieinhalb Jahre wirksam war», schreibt die SNB in ihrer Medienmitteilung.
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Der Entscheid der SNB war in den Zinsen eingepreist. Deshalb reagierten die Geldmarkt- und die Kapitalmarktzinsen nur geringfügig. An der Medienkonferenz betonte der Ende September 2024 abtretende SNB-Präsident Thomas Jordan, die Nationalbank werde ihre Geldpolitik «wenn nötig erneut anpassen, um auch in der mittleren Frist Preisstabilität zu gewährleisten. Und die SNB sei weiter bereit, bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv zu sein.» Die Nationalbank geht jetzt davon aus, dass die Inflationsrate in den nächsten Jahren (2024: 1,4 Prozent / 2025: 1,2 Prozent) im Zielband von 0 bis 2 Prozent liegen wird. Noch im Dezember ging sie von 2,2 Prozent für 2024 und 1,9 Prozent für 2025 aus. Die SNB ist die erste wichtige Zentralbank, die ihre straffe Geldpolitik zur Eindämmung der Inflation zurückfährt. Die Anzeichen mehren sich, dass die US-Notenbank und die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen im Juni senken werden.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer SARON-Hypothek finanziert haben, profitieren Sie direkt, weil der SARON direkt an den Leitzins gekoppelt ist. Eine SARON-Hypothek kostet neu 2 Prozent oder mehr (1,50 Prozent plus mindestens 50 Basispunkte Bonitätsmarge). Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer Festhypothek finanziert haben oder Ihren Immobilienkauf mit einer Festhypothek finanzieren wollen, ändert sich wenig. Der Markt hat damit gerechnet, dass die SNB ihren Leitzins nicht senkt, weshalb sich die Zinsen für Festhypotheken nach dem SNB-Entscheid kaum bewegt haben. Wie in unserem Artikel «Hypotheken: Zinsentwicklung bis Ende 2024 (1. Quartal)» prognostiziert, sind die Hypothekarzinsen seit dem letzten geldpolitischen Entscheid im Jahr 2023 leicht gestiegen. Am 21. März 2024 kostete zum Beispiel eine zehnjährige Festhypothek bei UBS key4 mortgages mindestens 1,90 Prozent* oder 21 Basispunkte mehr als am 14. Dezember 2023. Seit Anfang Oktober (kurze Laufzeiten) beziehungsweise Anfang November (lange Laufzeiten) sind SARON-Hypotheken teurer als Festhypotheken.
Der SARON-Referenzzinssatz ist direkt an den Leitzins gekoppelt und kann schwanken. Deshalb eignen sich SARON-Hypotheken für Wohneigentümer, die mit Zinsschwankungen leben können und über genügend finanziellen Spielraum verfügen. Wer lieber sicher kalkuliert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
Der nachlassende Inflationsdruck und die Aussicht auf weitere Hypothekarzinssenkungen entlasten Immobilienbesitzer, die in absehbarer Zeit eine Hypothek verlängern oder ablösen müssen, und Immobilienkäufer. Die meisten Immobilienexperten gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt auf hohem Preisniveau stabilisieren wird. 2024 rechnen sie allenfalls mit leicht steigenden Preisen (+0,5 Prozent für Einfamilienhäuser und +1 Prozent für Eigentumswohnungen). Für eine Korrektur (-10 Prozent oder mehr) spricht wenig, obwohl der Immobilienmarkt hoch bewertet ist. Gemäss dem UBS Real Estate Bubble Index ist die Gefahr gering, dass die Immobilienblase platzt. Der Index ist per Ende 2023 auf 1,41 gesunken und liegt damit deutlich unter dem Wert von Anfang der 1990er-Jahre (2,60), als die Blase platzte und Immobilien in der Schweiz bis zu 40 Prozent an Wert verloren.
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Die meisten Marktteilnehmenden gehen jetzt davon aus, dass die Nationalbank den Leitzins in diesem Jahr noch auf 1 Prozent senken wird, wahrscheinlich in zwei Schritten. Vorausgesetzt, die wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten machen der SNB keinen Strich durch die Rechnung.
Unsere Prognose bis Ende 2024:
* Indikative Zinssätze am 21. März 2024 um 12 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter festgelegt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 20 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 22. März 2024. Diese Zinssätze sind kein verbindliches Finanzierungsangebot.
Die geldpolitische Lagebeurteilung am 26. September 2024 wird die letzte mit dem langjährigen SNB-Präsidenten Thomas Jordan sein. Eine Nachfolgerein oder ein Nachfolger ist noch nicht bestimmt.
Gemäss Langzeitstudien waren Geldmarkthypotheken wie die SARON-Hypothek in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Seit Oktober beziehungsweise November 2023 sind kurz- und langfristige Hypotheken günstiger als die SARON-Hypothek. Wer wie die meisten Marktteilnehmenden mit sinkenden Hypothekarzinsen rechnet, sollte eine Festhypothek mit einer Laufzeit von zwei oder drei Jahren abschliessen, um die Unsicherheit während der erwarteten Zinssenkungen zu überbrücken und nach Ablauf der Laufzeit voraussichtlich günstiger refinanzieren zu können.
Es ist sinnvoll, nicht alles auf eine Hypothek zu setzen, sondern die Finanzierung auf verschiedene Hypothekarmodelle und Laufzeiten zu verteilen. So streuen Sie das Zinsrisiko und minimieren gleichzeitig das Gefahr, im ungünstigsten Moment den gesamten Betrag erneuern zu müssen, zum Beispiel in einer Hochzinsphase. UBS key4 mortgages empfiehlt diesen Mix:
Wie Sie Ihr Wohneigentum finanzieren oder refinanzieren, hängt von mehr Faktoren ab als vom aktuellen Zinssatz. Ihre finanzielle Situation, Ihre Zukunftspläne, Ihre Risikofähigkeit und Ihre Einschätzung der Entwicklung der Hypothekarzinsen spielen bei der Wahl des Hypothekarmodells und der Laufzeiten eine ebenso wichtige Rolle. Lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten und vergleichen Sie Angebote. Das ist in unsicheren Zeiten noch wichtiger als sonst. Nicht immer ist das auf den ersten Blick günstigste Angebot auch das beste Angebot für Sie.
