Die Konsequenzen für Eigentümer und KäuferDie Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 20. Juni ihren Leitzins von 1,50 auf 1,25 Prozent gesenkt. Dies ist die zweite Senkung nach der für viele überraschenden Leitzinssenkung vom 21. März von 1,75 auf 1,50 Prozent. Vor der zweiten geldpolitischen Lagebeurteilung des dreiköpfigen SNB-Direktoriums in diesem Jahr waren sich die Expertinnen und Experten uneinig, ob die Nationalbank den Leitzins senken wird. Dies zeigen die Umfragen zweier Nachrichtenagenturen: 22 der 33 von Reuters befragten Analystinnen erwarteten eine Zinssenkung, aber nur acht der 20 von AWP befragten Analysten. Viele waren unsicher und schätzten die Wahrscheinlichkeit ihrer Prognose niedriger ein als üblich. Da zwei Leitzinssenkungen um je 25 Basispunkte bis Ende 2024 bereits seit längerer Zeit eingepreist waren, reagierten die Kapitalmarktzinsen kaum auf den Entscheid der Nationalbank.
Im Mai sank die Inflation in den USA im Jahresvergleich von 4 auf 3,3 Prozent und in der Eurozone von 6,1 auf 2,6 Prozent. Damit liegt sie zwar immer noch weit über der Teuerung in der Schweiz (1,4 Prozent), aber deutlich unter den Höchstwerten von 2022, als die Zentralbanken begannen, die Inflation mit Leitzinserhöhungen zu bekämpfen. Die Europäische Zentralbank hat Anfang Juni erstmals seit fast fünf Jahren den Leitzins gesenkt, die US-Notenbank wartet noch ab.
Die Preisstabilität hat für die Nationalbank oberste Priorität. Die Teuerung in der Schweiz gehört zu den tiefsten aller grossen Volkswirtschaften und liegt seit Mitte 2023 wieder im Zielband der SNB von 0 bis 2 Prozent. Der Inflationsdruck hat in den letzten Monaten abgenommen. Dies dürfte der Hauptgrund für die Senkung gewesen sein. «Der zugrundeliegende Inflationsdruck ist gegenüber dem Vorquartal nochmals gesunken», sagte SNB-Präsident Thomas Jordan während der geldpolitischen Lagebeurteilung, «mit der Senkung des SNB-Leitzinses kann die Nationalbank die monetären Bedingungen angemessen halten». Mit der Zinssenkung hält die SNB ausserdem die Zinsdifferenz zum Euroraum konstant, nachdem die Europäische Zentralbank am 12. Juni ihren Leitzins auf 4,25 Prozent gesenkt hatte. Ein zu starker Franken schadet unserer exportorientierten Industrie, ein zu schwacher Franken erhöht die Gefahr einer höheren importierten Inflation. Geldpolitik ist eine Gratwanderung.
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Der Zinsentscheid war bereits seit einer Weile in den Zinsen eingepreist. Deshalb reagierten weder die Geldmarkt- noch die Kapitalmarktzinsen auf die Leitzinssenkung. In seiner geldpolitischen Lagebeurteilung betonte Thomas Jordan, dass die Nationalbank die Inflationsentwicklung weiterhin genau beobachten und ihre Geldpolitik bei Bedarf anpassen werde, um sicherzustellen, dass die Inflation mittelfristig im Bereich der Preisstabilität bleibe. Die Nationalbank geht neu davon aus, dass die Inflation in diesem Jahr auf 1,3 Prozent und bis Mitte 2026 auf 1 Prozent sinken wird. Im Dezember 2023 war sie noch von 2,2 Prozent für 2024 und von 1,9 Prozent für 2025 ausgegangen. Für die Konjunktur ist sie dagegen etwas weniger zuversichtlich als bisher und erwartet ein Wirtschaftswachstum von nur 1 Prozent in diesem und 1,5 Prozent im nächsten Jahr.
Wenn Sie Ihr Eigenheim mit einer SARON-Hypothek finanziert haben, profitieren Sie direkt, denn der SARON ist an den Leitzins gekoppelt. Eine SARON-Hypothek kostet neu 1,70 Prozent oder mehr (1,20 Prozent plus mindestens 50 Basispunkte Bonitätsmarge). Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer Festhypothek finanziert haben oder Ihren Immobilienkauf mit einer Festhypothek finanzieren möchten, ändert sich wenig. Der Markt hat tiefere Zinsen eingepreist, weshalb sich die Zinsen für Festhypotheken nach dem SNB-Entscheid kaum verändert haben. Seit der ersten geldpolitischen Lagebeurteilung im Jahr 2024 sind die Hypothekarzinsen leicht gesunken. Am 20. Juni 2024 kostete beispielsweise eine zehnjährige Festhypothek bei UBS key4 mortgages mindestens 1,79 Prozent* oder 11 Basispunkte weniger als am 21. März 2024. Seit Anfang Oktober 2023 (kurze Laufzeiten) beziehungsweise Anfang November 2023 (lange Laufzeiten) kosten SARON-Hypotheken mehr als Festhypotheken.
Der SARON-Referenzzinssatz ist direkt an den Leitzins gekoppelt und kann schwanken. Deshalb eignen sich SARON-Hypotheken für Wohneigentümer, die mit Zinsschwankungen leben können und über finanziellen Spielraum verfügen. Wer lieber auf Franken und Rappen genau budgetiert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
Der nachlassende Inflationsdruck und die Aussicht auf weiter sinkende Hypothekenzinsen (siehe «Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?») entlasten sowohl Immobilienkäufer als auch Immobilienbesitzer, die in absehbarer Zeit eine Hypothek verlängern oder ablösen müssen. Die Mehrheit der Immobilienexperten geht davon aus, dass sich der Immobilienmarkt auf hohem Niveau stabilisieren wird. Die trüben Konjunkturaussichten, die hohen Finanzierungskosten und das hohe Preisniveau drücken auf die Nachfrage. Obwohl die Preise 2024 um durchschnittlich 1 bis 1,50 Prozent steigen werden, dürfte das Risiko einer Immobilienblase abnehmen. Gemäss dem UBS Real Estate Bubble Index ist die Gefahr einer Immobilienblase gering. Der Index ist im ersten Quartal 2024 von 1,22 auf 0,95 gesunken und liegt damit deutlich unter dem Wert von Anfang der 1990er-Jahre (2,34), als Immobilien in der Schweiz bis zu 40 Prozent an Wert verloren.
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Diemeisten Marktteilnehmer gingen davon aus, dass die Nationalbank den Leitzinsbis Ende Jahr in zwei Schritten von 1,50 über 1,25 auf 1,00 Prozent senkenwürde. Die Mehrheit erwartete den ersten Zinsschritt im Herbst und den zweitenim Winter. Nach der Leitzinssenkung vom 20. Juni halten die meistenMarktteilnehmer an ihrer Leitzinsprognose von 1 Prozent zum Jahresende fest.Wann die Nationalbank den zweiten Zinsschritt machen wird, steht in denSternen. Ob am 26. September oder am 12. Dezember spielt letztlich keine grosseRolle – die Hypothekarzinsen werden bis Ende 2024 sinken. Vorausgesetzt, diewirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten machen der SNB keinen Strichdurch die Rechnung.
Unsere Prognose bis Ende 2024:
* Indikative Zinssätze am 20. Juni 2024 um 12 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter festgelegt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 20 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 21. Juni 2024. Diese Zinssätze sind kein verbindliches Finanzierungsangebot.
Die geldpolitische Lagebeurteilung am 26. September 2024 wird die letzte mit dem langjährigen SNB-Präsidenten Thomas Jordan sein. Eine Nachfolgerein oder ein Nachfolger ist noch nicht bestimmt.
Gemäss Langzeitstudien waren Geldmarkthypotheken wie die SARON-Hypothek in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Seit Oktober beziehungsweise November 2023 sind kurz- und langfristige Hypotheken günstiger als die SARON-Hypothek. Das ist ungewöhnlich. Wer wie die meisten Marktteilnehmer mit sinkenden Hypothekarzinsen rechnet, sollte eine Festhypothek mit einer Laufzeit von zwei oder drei Jahren abschliessen, um die Unsicherheit während der erwarteten Zinssenkungen zu überbrücken und um nach Ablauf der Laufzeit voraussichtlich günstiger refinanzieren zu können.
Es ist sinnvoll, nicht alles auf eine Karte beziehungsweise Hypothek zu setzen, sondern die Finanzierung auf verschiedene Hypothekarmodelle und Laufzeiten zu verteilen. So streuen Sie das Zinsrisiko und minimieren gleichzeitig die Gefahr, im ungünstigsten Moment die ganze Summe erneuern zu müssen, zum Beispiel in einer Hochzinsphase. UBS key4 mortgages empfiehlt diesen Mix:
Wie Sie Ihr Wohneigentum finanzieren oder refinanzieren, hängt von mehr Faktoren ab als vom aktuellen Zinssatz. Ihre persönliche und finanzielle Situation, Zukunftspläne, Risikofähigkeit und Einschätzung der Hypothekarzinsentwicklung spielen bei der Wahl des richtigen Hypothekarmodells und der richtigen Laufzeiten eine mindestens so wichtige Rolle. Lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten und vergleichen Sie Angebote, Leistungen und Preise. Nicht immer ist das auf den ersten Blick günstigste Angebot auch das beste Angebot für Sie.
