Am 14. Dezember traf sich das Direktorium der Schweizerischen Nationalbank zur letzten geldpolitischen Lagebeurteilung des Jahres. Von den 31 von Reuters befragten Ökonomen erwarteten 31 keine Änderung des Leitzinses. Wie so oft behielt die Mehrheit Recht: Der Leitzins der SNB, der seit Mitte 2020 in fünf Schritten von –0,75 Prozent auf +1,75 Prozent angehoben wurde, bleibt unverändert. Damit liegt er erstmals seit langem wieder über der Teuerung, die im November 2023 auf 1,4 Prozent gesunken ist. So hat das Direktorium der SNB seinen Entscheid begründet: «Der Inflationsdruck hat über das letzte Quartal leicht abgenommen. Die Unsicherheit bleibt aber hoch. Die Nationalbank wird die Inflationsentwicklung deshalb weiter genau beobachten und die Geldpolitik, wenn nötig anpassen, um sicherzustellen, dass die Inflation mittelfristig im Bereich der Preisstabilität bleibt.» Heisst: Obwohl die Inflationsrate im Zielband von 0 bis 2 Prozent liegt, ist es für eine Zinssenkung noch zu früh.
In den USA sank die Inflationsrate im Jahresvergleich von 7,1 auf 3,1 Prozent, in der Eurozone von 10,1 auf 2,4 Prozent. Damit haben weder die US-Notenbank noch die Europäische Zentralbank derzeit einen Grund, die Zinsen zu erhöhen. Aber auch für Zinssenkungen ist es sowohl in den USA als auch in Europa noch zu früh.
Nichts spricht für eine Erhöhung, nichts für eine Senkung. So einig wie selten waren sich die Experten an einer Medienkonferenz der Nationalbank. Die SNB ist mit ihrer Geldpolitik auf Kurs, bleibt aber vorsichtig und wachsam. Für Ihre Zurückhaltung und die Zinspause gibt es gute Gründe:
Der Entscheid der SNB war erwartet worden und seit einiger Zeit in den Zinsen eingepreist. Entsprechend reagierten die Geld- und Kapitalmarktzinsen kaum. An der Medienkonferenz betonte SNB-Präsident Thomas Jordan, dass die Nationalbank in den nächsten Monaten die Entwicklung der Teuerung und der Wirtschaftsaussichten genau beobachten werde. Die SNB geht heute davon aus, dass die Inflationsrate im nächsten Jahr mit 1,9% knapp innerhalb ihres Zielbandes von 0 bis 2 Prozent liegen und die Wirtschaft (gemessen am BIP) um 0,5 bis 1 Prozent wachsen wird. Damit ist die SNB etwas pessimistischer als die Expertengruppe Konjunkturprognosen des Bundes, die ihre Prognose für das Wirtschaftswachstum 2024 von 1,5 auf 1,3 Prozent nach unten revidiert hat. Dies bestätigt unseren Eindruck, dass die Nationalbank vorsichtig und umsichtig agiert.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer SARON-Hypothek finanziert haben, ändert sich nichts, da der Zinssatz an den Leitzins gekoppelt ist. Hinzu kommt eine bonitätsabhängige Marge von 50 Basispunkten oder mehr. SARON-Hypotheken kosten derzeit mindestens 2,25 Prozent. Wenn Sie Ihr Eigenheim oder Ihren Immobilienkauf mit einer Festhypothek finanziert haben, ändert sich wenig. Der Markt hat weder mit einer Erhöhung noch mit einer Senkung gerechnet, weshalb sich die Zinsen für Festhypotheken nach dem SNB-Entscheid kaum bewegt haben. Hingegen sind die Hypothekarzinsen seit der letzten geldpolitischen Lagebeurteilung vom 21. September deutlich gesunken. Am 14. Dezember 2023 lag der Richtzinssatz für eine zehnjährige Festhypothek bei UBS key4 mortgages zum Beispiel bei 1,69 Prozent* oder höher. Das ist 0,66 Prozentpunkte tiefer als nach der letzten Lagebeurteilung vom 21. September. SARON-Hypotheken kosten erstmals seit ihrer Einführung mehr als Festhypotheken mit kurzen Laufzeiten (seit Anfang Oktober) und langen Laufzeiten (seit Anfang November).
Der SARON-Referenzzinssatz ist an den Leitzins der SNB gekoppelt und kann schwanken. Deshalb eignen sich SARON-Hypotheken für Wohneigentümer, die mit Zinsschwankungen leben können und über einen gewissen finanziellen Spielraum verfügen. Wer lieber sicher kalkuliert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
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Der nachlassende Inflationsdruck und die Aussicht auf sinkende Hypothekenzinsen entlasten Immobilienbesitzer, die in absehbarer Zeit eine Hypothek verlängern oder ablösen müssen, und Immobilienkäufer. Die Immobilienexperten gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt auf hohem Preisniveau stabilisieren wird. Für 2024 rechnen sie mit stabilen bis leicht sinkenden Preisen. Für eine stärkere Korrektur (–10 Prozent oder mehr) spricht wenig, obwohl der Immobilienmarkt hoch bewertet ist. Gemäss dem UBS Real Estate Bubble Index ist die Gefahr gering, dass die Immobilienblase platzt. Der Index sank im dritten Quartal auf 1,41 und liegt deutlich unter dem Wert Anfang der 1990er-Jahre (2,60), als die Blase platzte und die Immobilienpreise in der Schweiz um bis zu 40 Prozent einbrachen.
Im Artikel «Immobilienmarkt Schweiz: Unsere Prognose für 2024» sagen wir voraus, wie sich die Immobilienpreise in den nächsten Jahren entwickeln werden und erklären, was das für Immobilienkäufer und -verkäufer bedeutet und warum ein Immobilienmakler noch nie so wertvoll war wie heute.
Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, weil die Preise seit der Jahrtausendwende so stark gestiegen sind? Mit unserer Immobilienbewertung können Sie den Marktwert schätzen und geprüfte Makler*innen kontaktieren, die den Markt, die Region und mögliche Kaufinteressent*innen kennen.
Der SNB-Entscheid war von den meisten Marktteilnehmenden erwartet worden. Deshalb haben sich die Hypothekarzinsen nach dem 14. Dezember kaum bewegt. Für die Wohneigentümer*innen hat sich die Situation wenig verändert. Unabhängig davon, ob sie ihr Wohneigentum mit einer SARON-Hypothek und/oder einer Festhypothek finanziert haben. Nach dem Entscheid der SNB stehen ihnen weiterhin alle Optionen offen. Eine Zinserhöhung ist zwar nicht ausgeschlossen, wird aber immer unwahrscheinlicher – vermutlich haben wir in der Schweiz den Zinsgipfel erreicht. Die meisten Ökonomen gehen davon aus, dass die Nationalbank 2024 den Leitzins senken wird. Wahrscheinlich nicht im Frühling, aber im Sommer oder spätestens im Herbst. Vorausgesetzt, die wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten machen der SNB keinen Strich durch die Rechnung.
Wenn nicht, werden die Hypothekenzinsen im zweiten Halbjahr sinken. Unsere Prognose bis Ende 2024:
* Indikative Zinssätze am 14. September 2023 um 10 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter festgelegt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 20 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 22. September 2023. Diese Zinssätze sind kein verbindliches Finanzierungsangebot.
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Gemäss Langzeitstudien waren Geldmarkthypotheken wie die SARON-Hypothek in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Erstmals seit ihrer Einführung sind SARON-Hypotheken teurer als Festhypotheken. Trotzdem schätzt die UBS, dass eine Geldmarktfinanzierung mit einer SARON-Hypothek über zehn Jahre günstiger ist. Diese Übersicht dient als Entscheidungshilfe, ersetzt aber keine persönliche Beratung durch eine Fachperson:
Festhypotheken sind in der Regel teurer als Geldmarkthypotheken. Normalerweise steigt der Zinssatz mit der Laufzeit, weil das Zinsrisiko steigt. Wenn Sie in Ihrer Strategie bisher auf SARON-Hypotheken gesetzt haben, sollten Sie wegen der aktuell ungewöhnlichen Situation nicht auf Festhypotheken wechseln. Es sei denn, Sie haben Ihre Hypothekarstrategie grundsätzlich überdacht.
Es ist sinnvoll, nicht alles auf eine Hypothek zu setzen, sondern die Finanzierung auf verschiedene Hypothekarmodelle und Laufzeiten zu verteilen. So verteilen Sie das Zinsrisiko und minimieren gleichzeitig das Risiko, in einer Hochzinsphase den gesamten Betrag erneuern zu müssen.
Wie Sie Ihr Wohneigentum finanzieren oder refinanzieren, hängt von mehr Faktoren ab als vom aktuellen Zinssatz. Ihre finanzielle Situation, Ihre Zukunftspläne, Ihre Risikofähigkeit und Ihre Einschätzung der Entwicklung der Hypothekarzinsen spielen bei der Wahl des Hypothekarmodells und der Laufzeiten eine ebenso wichtige Rolle. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich beraten und vergleichen Sie Angebote. Das ist in unsicheren Zeiten wie diesen noch wichtiger als sonst. Nicht immer ist das auf den ersten Blick günstigste Angebot auch das beste Angebot für Sie.
