Die Frage vor ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung am 22. Juni 2023 war nicht, ob die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins erhöhen wird oder nicht. Die Frage war bloss, um wie viel. Auf den Tag genau ein Jahr nach ihrer ersten Leitzinserhöhung in 15 Jahren hat die Nationalbank ihren Leitzins um 25 Basispunkte von 1,50 auf 1,75 Prozent erhöht. So hoch waren die kurzfristigen Franken-Zinsen zuletzt vor der globalen Finanzkrise 2008/2009. Vor einem Jahr war der Leitzins, der die Hypothekarzinsen in der Schweiz massgeblich beeinflusst, mit minus 0,25 Prozent noch negativ. Die meisten Fachleute hatten am 22. Juni 2023 mit plus 0,25 Prozent gerechnet, wenige mit plus 0,50 Prozent. Mit der Zinserhöhung will die SNB die Teuerung bekämpfen. Allerdings steckt sie in einem Teufelskreis: Wenn sie die Zinsen erhöht, steigen die Finanzierungskosten für Immobilien und damit die Mieten, was die Inflation antreibt. Die Mieten haben einen starken Einfluss auf die Teuerung, weil die Wohnkosten – Miete und Nebenkosten – rund einen Viertel der Ausgaben der Schweizer Haushalte ausmachen.
In den USA (Inflationsrate 4 Prozent) hat die Federal Reserve Bank im Juni nach zwölf Leitzinserhöhungen in Folge darauf verzichtet, die Zinsen zu erhöhen. In der Europäischen Union (7,1 Prozent) hat die Europäische Zentralbank ihren Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 4 Prozent erhöht.
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Die Zinserhöhung werden alle spüren. Immobilienkäufer*innen und Wohneigentümer*innen weniger, denn die Leitzinserhöhung war erwartet worden und in den Hypothekarzinsen eingerechnet. Mieter*innen mehr, weil mit der Referenzzinssatzerhöhung viele Mieten nach Ablauf der Kündigungsfrist ab Oktober 2023 steigen werden. Das dürfte rund eine Million Haushalte betreffen. Mit ihrer fünften Leitzinserhöhung kommuniziert die SNB klar, dass für sie die Teuerung noch immer zu hoch ist. Die Inflationsrate lag im Mai mit 2,2 Prozent zwar deutlich unter ihrem Hoch von 3,5 Prozent im Sommer 2022, aber immer noch über dem Zielkorridor von 0 bis 2 Prozent. Immerhin hat die Nationalbank ihre Prognose für 2023 von 2,6 auf 2,2 Prozent gesenkt. Für 2024 und 2025 rechnet sie mit 2,1 Prozent.
Schweizer Anlagestiftungen, Banken, Versicherungsgesellschaften und andere Kreditgeber haben rund 1'200 Milliarden Franken Hypotheken ausstehend. Das sind knapp 138'000 Franken pro Einwohner*in, mehr als in jedem anderen Land.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum oder Ihren Immobilienkauf mit einer Festhypothek refinanzieren oder finanzieren, werden Sie von dieser Leitzinserhöhung wenig oder nichts spüren. Der Markt hat sie erwartet, darum war die Erhöhung in den Preisen sprich Zinsen enthalten. Am 22. Juni 2023 lagen die indikativen Richtpreise für zehnjährige Festhypotheken beispielsweise bei UBS key4 mortgages bei 2,46 Prozent* oder höher. Das ist nur unwesentlich teurer als nach der Leitzinserhöhung am 23. März 2023 mit 2,37 Prozent* oder höher, aber doppelt so hoch wie Anfang 2022. Falls Sie Ihre Hypothek noch nicht verlängern müssen, bleibt für Sie vorläufig alles beim Alten. Trotzdem sollten Sie sich lieber zu früh als zu spät Gedanken über mögliche Refinanzierungsalternativen machen.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum oder Ihren Immobilienkauf mit einer Saron-Hypothek refinanzieren oder finanzieren, werden Sie diese Leitzinserhöhung spüren, weil sich der Basiszinssatz am SNB-Leitzins orientiert. Saron-Hypotheken müssten nach der Leitzinserhöhung am 23. März 2023 plus/minus 25 Basispunkte mehr kosten. Rechnen Sie mit etwa 1,75 Prozent. Dazu kommt eine Marge von 0,6 bis 1,3 Prozent, die von Ihrer Bonität abhängt und von Ihrer Bank individuell festgelegt wird. Unter dem Strich müsste eine Saron-Hypothek nach der letzten Leitzinserhöhung 2,35 bis 3,05 Prozent kosten. Die Spanne von 70 Basispunkten ist auf die Bonitätsmarge zurückzuführen. Obwohl Saron-Hypotheken viel von ihrem Zinsvorteil eingebüsst haben, sind sie langfristig günstiger als Festhypotheken.
Der Saron-Referenzzinssatz ändert jeden Tag und schwankt. Darum eignen sich Saron-Hypotheken für Wohneigentümer, die Zinsschwankungen verkraften und finanziellen Spielraum besitzen. Wer lieber budgetsicher kalkuliert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
Gemessen am Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex IMPI für das erste Quartal 2023 sind die Immobilienpreise im Jahresvergleich zwar um 3,9 Prozent gestiegen, aber im ersten Quartal 2023 um 1,2 Prozent gesunken. Die Preise für Einfamilienhäuser (minus 1,3 Prozent) sanken etwas stärker als für Eigentumswohnungen (minus 1,1 Prozent). Am stärksten ist der Preisrückgang für Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen (minus 4,5 Prozent). Nach der Leitzinserhöhung im Frühling ist die Nachfrage gesunken, weil sich nicht mehr alle Wohneigentum leisten können oder wollen, und das Angebot gestiegen, weil immer mehr Wohneigentümer*innen verkaufen wollen oder müssen. Dieser Trend dürfte sich nach der jüngsten Zinserhöhung fortsetzen. Darum gehen viele Immobilienmakler*innen in den nächsten Monaten von stabilen bis minimal steigenden Immobilienpreisen aus, weil die Nachfrage das Angebot trotz allem immer noch übersteigt. Die meisten Makler*innen erwarten keine grössere Preiskorrektur (zehn Prozent oder mehr), solange die Hypothekarzinsen nicht stärker steigen. Im ersten Quartal 2023 ist der UBS Swiss Real Estate Bubble Index von 1,54 auf 1,49 Indexpunkte gefallen. Obwohl der Schweizer Immobilienmarkt damit als überbewertet gilt, droht keine Immobilienblase. Die Erklärung der UBS-Immobilienfachleute: Vor der letzten Immobilienkrise in der Schweiz Zu Beginn der 1990er-Jahre lang der Index viel höher. Ausserdem ist die Wirtschaft solide, die Hypothekarverschuldung verlangsamt sich und die Bauinvestitionen sinken.
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Die Analyst*innen erwarteten eine Leitzinserhöhung um 0,25 oder 0,50 Prozentpunkte. Darum reagierten die Zinsen für Festhypotheken kaum auf die Entscheidung der Nationalbank und die Zinssätze für Saron-Hypotheken im Gleichschritt mit der Leitzinserhöhung. Die 25 Basispunkte waren schon in den Zinsen eingepreist. Die Zinsen für Festhypotheken dürften bis Ende 2023 minimal und die Zinsen für Saron-Hypotheken mit stärkeren Schwankungen leicht steigen. Ausser, die Schweizerische Nationalbank überrascht mit mehr und/oder grösseren Leizinserhöhungen. Die meisten Fachleute rechnen im laufenden Jahr nur noch mit einer Leitzinserhöhung um 0,25 Prozentpunkte.
* Indikative Zinssätze am 22. Juni 2023 um 10 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter ermittelt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 24 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Sonderkondition für Nachhaltigkeitskredit, Auszahlungsdatum 23. Juni 2023.
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Mit einer Saron-Hypothek sparen Sie im Vergleich zur Festhypothek noch Geld, sollten aber genügend finanziellen Spielraum für Zinsschwankungen besitzen und sich laufend über die aktuellen Zinsen und Aussichten informieren. Mit einer Festhypothek wissen Sie auf Franken und Rappen genau, wie viel Sie bezahlen müssen, bezahlen aber mehr Zinsen. Das ist der Preis für die Budgetsicherheit. Sinnvollerweise setzen Sie nicht alles auf eine Hypothek und teilen Ihre Finanzierung auf verschiedene Hypothekarmodelle und Laufzeiten auf. So verteilen Sie das Zinsrisiko und minimieren gleichzeitig die Gefahr, den ganzen Betrag in einer Hochzinsphase verlängern zu müssen.
Gemäss Langzeitstudien waren Geldmarkthypotheken wie die Saron-Hypothek in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Nach der fünften Leitzinserhöhung seit Juni 2022 kosten Saron-Hypotheken inzwischen fast so viel wie Festhypotheken, wegen der flachen Zinskurve über alle Laufzeiten hinweg. Trotzdem glaubt die UBS, dass eine Geldmarktfinanzierung mit einer Saron-Hypothek über zehn Jahre günstiger ist. Sie schätzen den Zinsvorteil auf knapp einen Viertel der kumulierten Zinszahlungen für eine zehnjährige Festhypothek. Sollte die SNB ihren Leitzins und damit indirekt den Zinssatz für Saron-Hypotheken erhöhen, schmilzt der Zinsvorteil auf unter zehn Prozent. Falls die Nationalbank die Zinsen mehrmals und stärker erhöhen sollte als erwartet, weil sie die Inflation nicht in den Griff bekommt, wäre eine Festhypothek über zehn Jahre die günstigere Variante. Diese Übersicht hilft bei der Entscheidung, ersetzt aber nicht die persönliche Beratung durch Fachleute:
Mit einer Forward- oder Terminhypothek können Sie sich gegen steigende Zinsen absichern. Sie schliessen jetzt eine Festhypothek ab, die Sie erst später benötigen. So sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz und bezahlen für die Absicherung einen Forward-Zuschlag.
