Am 16. Juni 2022 hat die Schweizerische Nationalbank zum ersten Mal seit 15 Jahren ihren Leitzins erhöht. In der Folge stiegen die Hypothekarzinsen im Juni auf bis zu 2,65 Prozent für Hypotheken mit fünf Jahren und auf bis zu 3,08 Prozent für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit – so hoch wie seit einem Jahrzehnt nicht mehr. Im Juli sanken die Hypothekarzinsen wieder deutlich, bis der Wind Mitte August erneut drehte. Nach der Leitzinserhöhung von minus 0,25 auf plus 0,50 Prozent am 22. September 2022 kosten Festhypotheken mit fünf oder zehn Jahren Laufzeit 2,6 Prozent* beziehungsweise 2,85 Prozent* und SARON-Geldmarkthypotheken 0,91 Prozent* (plus Bonitätsmarge). Das sind Mittelwerte von Richtpreisen, sogenannte Schaufenstersätze, die von vielen Banken online veröffentlicht werden, für gute Kundinnen und Kunden aber durchaus verhandelbar sind.
* Stichtag: 23. September 2022
Der SARON orientiert sich eng am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Auf diesen Basiszins schlagen die Banken eine bonitätsabhängige Marge von 0,6 bis 1,3 Prozent.
Die meisten Fachleute erwarteten, dass die SNB ihren Leitzins um 0,50 bis 0,75 Prozentpunkte erhöhen würde, einige rechneten sogar mit einem ganzen Prozentpunkt. Mit der Erhöhung von minus 0,25 auf plus 0,50 Prozent hat die Nationalbank die knapp acht Jahre dauernde Negativzinsphase in der Schweiz beendet. Die SNB hatte ihren Leitzins am 18. Dezember 2014 auf minus 0,25 Prozent und am 15. Januar 2015 auf minus 0,75 Prozent gesenkt. Darum waren Hypotheken und Wohneigentum jahrelang so günstig wie nie. Damit ist jetzt Schluss. Mit der zweiten Zinserhöhung in diesem Jahr will die Nationalbank die Teuerung bekämpfen, ohne die Wirtschaft abzuwürgen. Im August ist die Inflationsrate in der Schweiz auf 3,5 nach 3,4 Prozent im Juni und Juli gestiegen. Das langfristige Ziel der SNB sind 2 Prozent.
Für die nächsten Monate rechnet beispielsweise die UBS in ihrer Zinsprognose September 2022 mit leicht steigenden Zinsen für Bundesanleihen sowie Hypotheken und grösseren Zinsschwankungen. Gründe dafür sind die Unsicherheit und Furcht vor einem weltweiten Konjunkturabschwung, der Krieg in der Ukraine, die drohende Gasknappheit in Europa und der mögliche Stromengpass in der Schweiz.
Je nach Bank können Sie Festhypotheken bis 18, manchmal sogar bis 24 Monate vor Verfall verlängern und mit einer Forward-Hypothek den aktuellen Zins für einen Aufpreis fixieren.
Für die Hypothekarmodell-Wahl sind Ihre finanzielle Situation und Risikofähigkeit mindestens so wichtig wie der Zinssatz und die Zinsprognosen. Geldmarkthypotheken sind günstiger als Festhypotheken. Mit einer SARON-Hypothek können Sie Geld sparen, sollten sich aber regelmässig über die Zinstrends informieren und genügend finanziellen Spielraum für Zinsschwankungen haben. Mit einer Festhypothek können Sie budgetsicher planen. Sinnvollerweise kombinieren Sie verschiedene Hypothekarmodelle und -laufzeiten. So verteilen Sie das Zinsrisiko auf unterschiedliche Basiszinsen und minimieren das Risiko, den gesamten Betrag in einer ungünstigen Zinssituation verlängern zu müssen. Drei Optionen in Zeiten (leicht) steigender Hypothekarzinsen:
Nach der ersten Leitzinserhöhung Mitte Juni haben viele Käufer*innen und Wohneigentümer*innen mehr SARON-Hypotheken oder Festhypotheken mit kürzeren Laufzeiten, aber weniger Festhypotheken mit längeren Laufzeiten abgeschlossen. Offenbar ist ihnen der Preis für die Budgetsicherheit langlaufender Festhypotheken zu hoch, darum haben sie Geldmarkthypotheken oder Festhypotheken mit kürzerer Laufzeit abgeschlossen. Dennoch ist die zehnjährige Festhypothek mit einem Anteil von etwa 50 Prozent am gesamten Hypothekarvolumen immer noch das beliebteste Hypothekarmodell in der Schweiz.
Ohne Rahmenlaufzeit können Sie innerhalb weniger Tage von einer SARON-Hypothek in eine Festhypothek wechseln, falls die Zinsen steigen oder Sie mit steigenden Zinsen rechnen.
Mit unserem Hypothekenvergleich können Sie die Angebote mehrerer Anbieter vergleichen und die attraktivsten Angebote kombinieren. So optimieren Sie Ihre Zinsbelastung und minimieren das Zinsrisiko.
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In den USA hat das Federal Reserve System oder kurz Fed die Leitzinsen in diesem Jahr bis Ende September fünf Mal erhöht. Anfang 2022 lag der Leitzins in den USA bei 0 bis 0,25 Prozent, Ende September bei 3 bis 3,25 Prozent. Das Fed strebt wie die SNB eine Inflationsrate von 2 Prozent an, ist aber mit 8,3 Prozent im August meilenweit davon entfernt. Noch höher als in den USA ist die Teuerung mit 9,1 Prozent im Euroraum. Darum hat die Europäische Zentralbank ihren Leitzins von 0,50 auf 1,25 Prozent erhöht – so hoch wie noch nie.
In der Schweiz ist die Inflation mit 3,5 Prozent im August für unsere Verhältnisse hoch. Schuld daran sind vor allem die Preise für Energie, Lebensmittel und Rohstoffe. Für 2022 erwartet die SNB eine Jahresteuerung von 3 Prozent. Wie andere Notenbanken versucht die Nationalbank, die Inflation mit Zinserhöhungen zu bekämpfen, ohne die Wirtschaft abzuwürgen oder die Schweiz in eine Rezession zu stürzen. Fast alle Fachleute erwarteten am 22. September eine Erhöhung um 0,50 oder 0,75 Prozentpunkte, darum war die Erhöhung in den Zinsen eingerechnet und hat den Markt nicht überrascht.
Die Inflationsbekämpfung wird die Notenbanken länger beschäftigen. Darum rechnen viele Fachleute und alle Notenbanken mit weiteren Leitzinserhöhungen in 2022 und 2023. In den USA beispielsweise hat das Fed weitere Zinsschritte angekündigt. Die Fachleute erwarten bis zu 4,50 Prozent im nächsten Jahr. Auch die Zinsen in der Schweiz werden höchstwahrscheinlich weiter stiegen. Am 22. September meinte SNB-Präsident Thomas Jordan, dass schon bald mehr Zinserhöhungen nötig werden könnten. Bald könnte das 4. Quartal 2022 sein. Einige Fachleute erwarten noch in diesem Jahr eine Erhöhung auf 1 Prozent.
Das Ende der Negativzinsen in der Schweiz werden wir alle früher oder später spüren. Wohneigentümer*innen bezahlen höhere Hypothekarzinsen, Mieter*innen höhere Mieten und Unternehmen höhere Kreditzinsen für ihre Investitionen. Ausserdem werden die Lebenshaltungskosten steigen. Ohne Lohnerhöhungen im Gleichschritt drohen vielen Menschen reale Kaufkraftverluste. Mit ihrer Geldpolitik wandelt die SNB auf einem schmalen Grat zwischen Inflation und Rezession. Ein stagnierendes oder sogar sinkendes Wirtschaftswachstum könnte Arbeitsplätze in der Schweiz gefährden.
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Eine*r von fünf Wohneigentümer*innen muss in den nächsten Monaten eine Hypothek verlängern. Zu wahrscheinlich deutlich höheren Hypothekarzinsen als bisher. Dadurch steigen die Wohnkosten, einer der grössten Posten im Budget. Viele Wohneigentümer*innen haben sich an das günstige Geld gewöhnt und haben mit 1 oder 2 Prozent budgetiert statt mit 5 Prozent wie in der Tragbarkeitsrechnung ihrer Bank. Darum dürfte sich der eine oder andere jetzt überlegen, ob er sich das Haus oder die Wohnung noch leisten kann oder will, selbst wenn die Tragbarkeit rechnerisch noch gegeben ist. Für alle anderen Wohneigentümer*innen ändert sich im Moment nichts. Sie sollten sich aber lieber zu früh als zu spät Gedanken über die Refinanzierung machen und sinnvolle Alternativen prüfen.
Die Leitzinserhöhung auf plus 0,50 Prozent trifft besonders Wohneigentümer*innen, die ihr Zuhause mit einer SARON-Hypothek finanziert haben. Der Zinssatz liegt in der Regel wenig über dem Leitzins. Solange dieser negativ war, mussten sie nur die bonitätsabhängige Marge bezahlen. Jetzt bezahlen Sie 0,91 Prozent Zins (Richtpreis am 23. September 2022) und beispielsweise 0,6 Prozent Marge, also 1,51 Prozent. Das ist immer noch deutlich günstiger als eine Festhypothek, dafür kann der Zinssatz stark schwanken. Nach unten und in absehbarer Zeit vor allem nach oben. Fachleute rechnen bis Ende 2022 mit 1,6 bis 2 Prozent für SARON-Hypotheken (Zins und Marge) und 2,8 bis 3,2 Prozent für Festhypotheken mit zehn Jahren Laufzeit.
Die Zinsdifferenz zwischen einer Fest- und Geldmarkthypothek ist der Preis für einen ruhigeren Schlaf. Wer kein Problem mit steigenden Zinsen hat, kann mit einer SARON-Hypothek Geld sparen.
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In einem Jahr sind die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt um 7 Prozent und für Häuser um 8 Prozent gestiegen. Mit den höheren Hypothekarzinsen dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum sinken, weil einige Kaufinteressent*innen aussteigen, und das Angebot steigen, weil einige Wohneigentümer*innen verkaufen wollen oder müssen. Die Nachfrage bleibt hoch und wird das Angebot weiterhin übersteigen. Darum rechnen viele Makler in den nächsten Monaten mit stabilen bis leicht steigenden Immobilienpreisen. Für eine Korrektur (minus 10 Prozent oder mehr) müssten die Leitzinsen und damit die Hypothekarzinsen deutlich stärker steigen, dafür ist es noch zu früh. Aber: «Eine deutliche Straffung der finanziellen Bedingungen könnte eine Korrektur am Immobilienmarkt auslösen», meinte SNB-Vizepräsident Martin Schlegel an der Pressekonferenz vom 22. September 2022.
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Ob Sie Ihr Wohneigentum stabil, ausgewogen oder marktorientiert finanzieren beziehungsweise refinanzieren (siehe «Optionen bei steigenden Hypothekarzinsen»), hängt von mehr Faktoren ab als nur vom aktuellen Zinssatz. Bei der Entscheidung für ein Hypothekarmodell und die passenden Laufzeiten spielen Ihre finanzielle Situation, Zukunftspläne und Risikofähigkeit sowie Einschätzung der Hypothekarzinsentwicklung eine entscheidende Rolle. Falls Sie unsicher sind, sollten Sie sich beraten lassen und Angebote vergleichen. Das ist in unsicheren Zeiten wie diesen besonders wichtig. Nicht immer ist das günstigste Angebot das beste Angebot für Sie. Darum ist guter Rat nicht teuer, aber wertvoll.
