Viele Fachleute und -medien erwarteten eine Leitzinserhöhung. Zum einen ist Ende 2023 und Anfang 2024 ein Inflationsschub absehbar, weil die Mieten und Energiepreise steigen werden. Zum anderen ist die Zinsdifferenz zum Ausland so gross, dass die Schweizerische Nationalbank Spielraum für eine Leitzinserhöhung gehabt hätte, ohne eine unerwünschte Aufwertung des Frankens zu riskieren. Doch erstens kommt es anders, und zweitens als man denkt: Am 21. September gab die SNB überraschend bekannt, dass sie eine Zinspause einlegt und ihren Leitzins bei 1,75 Prozent belässt. Fast alle Marktteilnehmenden hatten mit einer Erhöhung um 25 Basispunkte gerechnet. Nach fünf Zinserhöhungen in Folge seit dem 16. Juni 2022 hat die Nationalbank erstmals auf eine Leitzinserhöhung verzichtet. Was heisst das für die Hypotheken und Zinsentwicklung bis Ende Jahr?
In den USA (Inflationsrate 3,7 Prozent) hat die Federal Reserve Bank am 20. September ihren Leitzins auf 5,25 bis 5,50 Prozent belassen. In der Europäischen Union (Inflationsrate 5,2 Prozent) hat die Europäische Zentralbahn am 14. September ihren Leitzins auf 4,50 Prozent erhöht.
Obwohl die SNB-Entscheidung die meisten Analysten und Medien auf dem falschen Fuss erwischt hat, gibt es gute Gründe für eine Zinspause:
Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. SNB-Präsident Thomas Jordan begründete die Entscheidung mit dem sinkenden Preisdruck in der Schweiz, warnte aber gleichzeitig: «Wir werden die Inflation in den kommenden Monaten genau beobachten». Die Nationalbank geht jetzt davon aus, dass die Inflationsrate ab 2025 wieder dauerhaft unter 2 Prozent und damit innerhalb ihres Zielkorridors von 0 bis 2 Prozent liegen wird. Die Nichterhöhung entlastet Wohneigentümer*innen, Mieter*innen und Unternehmen. Die SNB wandelt mit ihrer Geldpolitik auf einem schmalen Grat zwischen Inflation und Rezession. Am 20. September, einen Tag vor der SNB-Zinsentscheidung, hat die Expertengruppe Konjunkturprognosen des Bundes ihre Vorhersage für das Wirtschaftswachstum im nächsten Jahr von 1,5 auf 1,2 Prozent nach unten korrigiert. Wahrscheinlich hat das die Entscheidung (mit)beeinflusst.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum oder Ihren Immobilienkauf mit einer Festhypothek refinanzieren beziehungsweise finanzieren, werden Sie wenig spüren. Am 21. September 2023 lagen die indikativen Richtpreise für zehnjährige Festhypotheken beispielsweise bei UBS key4 mortgages bei 2,35 Prozent* oder höher (nach 2,46 Prozent* oder höher nach der letzten Leitzinserhöhung am 22. Juni 2023). Das ist doppelt so hoch wie Anfang 2022. Falls Sie Ihre Hypothek noch nicht verlängern müssen, bleibt für Sie alles beim Alten. Trotzdem sollten Sie sich lieber zu früh als zu spät Gedanken über mögliche Refinanzierungsalternativen machen.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum oder Ihren Immobilienkauf mit einer Saron-Hypothek refinanzieren oder finanzieren, werden Sie ebenfalls wenig spüren, weil sich der Basiszinssatz am Leitzins orientiert. Saron-Hypotheken kosten nach dem 21. September 2023 etwa 1,70 Prozent plus 50 bis 125 Basispunkte Marge, die von Ihrer Bonität abhängt. Unter dem Strich müsste eine Saron-Hypothek 2,25 bis 3 Prozent kosten. Die Spanne von 75 Basispunkten ist auf die Bonitätsmarge zurückzuführen. Saron-Hypotheken haben in den letzten Monaten viel von ihrem Zinsvorteil eingebüsst, sind aber langfristig noch etwas günstiger als Festhypotheken.
Der Saron-Referenzzinssatz ändert täglich und kann stark schwanken. Darum eignen sich Saron-Hypotheken für Wohneigentümer*innen, die kein Problem mit Zinsschwankungen haben und ein finanzielles Polster besitzen. Wer lieber budgetsicher kalkuliert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
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Gemessen am Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex sind die Immobilienpreise im 2. Quartal 2023 um 1,2 Prozent und im Jahresvergleich um 2,4 Prozent gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen (+ 1,6 Prozent) stiegen im 2. Quartal mehr als doppelt so stark wie die Preise für Einfamilienhäuser (+ 0,7 Prozent). Nach den fünf Leitzinserhöhungen seit Mitte 2022 sind das Angebot gestiegen und die Nachfrage gesunken, dennoch übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin. Das stützt die Immobilienpreise bis auf weiteres. Ab 2024 ist durchaus mit leichten Preisrückgängen zu rechnen. Für eine starke Korrektur ist der Wohnraum zu knapp. Der Real Estate Bubble Index der UBS stuft den Immobilienmarkt als überbewertet ein, die Gefahr sei aber gering, dass die Blase platzt. Der Index ist im 2. Quartal 2023 von 1,49 auf 1,41 gefallen und liegt weit unter den 2,60 Anfang der 1990er-Jahre, als die Immobilienblase platzte und die Immobilienpreise in der Schweiz um bis zu 40 Prozent sanken.
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Die meisten Marktteilnehmenden erwarteten eine Leitzinserhöhung. Deshalb entspannten sich die Hypothekarzinsen nach der SNB-Entscheidung am 21. September minimal. Die Situation hat sich für Wohneigentümer*innen kaum verändert. Unabhängig davon, ob sie ihr Wohneigentum mit einer SARON-Hypothek und/oder mit einer Festhypothek finanziert haben. Nach der SNB-Entscheidung haben sie weiterhin sämtliche Optionen offen. Eine Zinserhöhung ist zwar nicht ausgeschlossen, wird aber immer unwahrscheinlicher – gut möglich, dass der Zinsgipfel in der Schweiz jetzt erreicht ist. Deshalb erwarten wir bis Ende Jahr eine Seitwärtsbewegung bei SARON-Hypotheken und Festgeldhypotheken. Wegen der Rezessions- und Inflationsängste ist allerdings mit einer gewissen Volatilität zu rechnen.
* Indikative Zinssätze am 21. September 2023 um 12 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter festgelegt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 24 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Sonderkonditionen für Nachhaltigkeitszertifikat, Auszahlungsdatum 22. September 2023.
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Festhypotheken sind günstiger geworden, mit einer Saron-Hypothek sparen Sie im Vergleich aber immer noch Geld. Allerdings sollten Sie genügend finanziellen Spielraum für Zinsschwankungen besitzen und sich laufend über die aktuellen Zinsen und Aussichten informieren. Mit einer Festhypothek wissen Sie auf Franken und Rappen genau, wie viel Sie bezahlen müssen, bezahlen aber mehr Zinsen. Das ist der Preis für die Budgetsicherheit. Sinnvollerweise setzen Sie nicht alles auf eine Hypothek und teilen Ihre Finanzierung auf verschiedene Hypothekarmodelle und Laufzeiten auf. So verteilen Sie das Zinsrisiko und minimieren gleichzeitig die Gefahr, den ganzen Betrag in einer Hochzinsphase verlängern zu müssen.
Wie Sie Ihr Wohneigentum finanzieren oder refinanzieren hängt von mehr Faktoren ab als vom aktuellen Zins. Bei der Entscheidung für ein Hypothekarmodell und die passenden Laufzeiten spielen Ihre finanzielle Situation, Zukunftspläne und Risikofähigkeit sowie Einschätzung der Hypothekarzinsentwicklung eine genauso wichtige Rolle. Falls Sie unsicher sind, sollten Sie sich beraten lassen und Angebote vergleichen. Das ist in unsicheren Zeiten wie diesen noch wichtiger als sonst. Nicht immer ist das auf den ersten Blick günstigste Angebot das beste Angebot für Sie.
Gemäss Langzeitstudien waren Geldmarkthypotheken wie die Saron-Hypothek in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Nach der fünften Leitzinserhöhung seit Juni 2022 kosten Saron-Hypotheken inzwischen fast so viel wie Festhypotheken, wegen der flachen Zinskurve über alle Laufzeiten hinweg. Trotzdem glaubt die UBS, dass eine Geldmarktfinanzierung mit einer Saron-Hypothek über zehn Jahre günstiger ist. Sie schätzen den Zinsvorteil auf knapp einen Viertel der kumulierten Zinszahlungen für eine zehnjährige Festhypothek. Falls die SNB ihren Leitzins und damit indirekt den Zinssatz für Saron-Hypotheken erhöht, schmilzt der Zinsvorteil auf unter zehn Prozent; falls sie die Zinsen mehrmals und stärker erhöht als erwartet, weil sie die Inflation nicht in den Griff bekommt, wäre eine Festhypothek über zehn Jahre die günstigere Variante. Diese Übersicht hilft bei der Entscheidung, ersetzt aber nicht eine persönliche Beratung durch Fachleute:
Mit einer Forward- oder Terminhypothek können Sie sich gegen steigende Zinsen absichern. Sie schliessen jetzt eine Festhypothek ab, die Sie erst später benötigen. So sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz und bezahlen für die Absicherung einen Forward-Zuschlag.
