Der Immobilienmarkt in Zürich ist überhitzt. Diese Nachricht machte Ende September 2020 die Runde in den Medien. Was heisst das für den Schweizer Immobilienmarkt im Allgemeinen und für Sie als Besitzer oder Käufer im Besonderen?
Einmal im Jahr veröffentlicht die UBS den UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, zuletzt am 30. September 2020. Diese Studie untersucht, wie sich die Preise für Wohnimmobilien in 25 Grossstädten weltweit entwickelt haben, unter anderem in Genf und Zürich. Je höher der Indexwert, desto grösser die Gefahr, dass der Immobilienmarkt überhitzen und die Immobilienblase platzen könnte. Das inflationsbereinigte Preiswachstum hat sich trotz der weltweiten Rezession im Jahresvergleich beschleunigt. Märkte mit einem Indexwert über 1,5 gelten als gefährdet. In diese Kategorie gehört zum ersten Mal Zürich mit 1,51. Immobilien in Genf (1,08) werden auch als überbewertet eingestuft, aber der Markt nicht als gefährdet.
Mit einem Wert von 1,51 gilt der Immobilienmarkt in der Stadt Zürich als überhitzt.
Die Preise für Wohneigentum sind in der Stadt Zürich in den letzten zehn Jahren um 70 Prozent gestiegen, deutlich stärker als die Einkommen oder Mieten. Die meisten neuen Wohnungen werden vermietet. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen übersteigt das Angebot noch, vor allem im Stadtzentrum. Trotzdem glauben viele Fachleute, dass die Immobilienpreise inzwischen ausgereizt sind und das Risiko einer Marktkorrektur steigt.
In Genf sind die Preise tiefer als in Zürich und das Blasenrisiko geringer. Wohneigentum ist nach wie vor attraktiv, weil die Zinsen tief sind – und wohl noch lange tief bleiben werden – und die Marktmieten überhöht sind. Ausserdem ist Genf international ausgerichtet und zieht trotz hoher Immobilienpreise immer noch viele Käufe aus dem Ausland an.
COVID-19 hat das Preiswachstum nicht gebremst. Zum einen sind Wohnungspreise ein nachlaufender Konjunkturindikator und reagieren verzögert. Zum anderen mussten die meisten Käufer im ersten Halbjahr 2020 noch keine Lohneinbussen oder -kürzungen in Kauf nehmen, weil finanzielle Überbrückungshilfen wie der Corona-Kredit die Arbeitgeber entlastet haben. Das könnte sich ändern, sobald sich die Aussichten wieder verdüstern, die staatliche Unterstützung ausläuft, die Arbeitslosigkeit weiter steigt oder die Einkommen sinken. Spätestens, wenn die Haushaltseinkommen sinken, dürften die Immobilienpreise in Zürich stagnieren.
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Das Risiko ist gestiegen. Die coronabedingte Konjunkturflaute könnte zu sinkenden Immobilienpreisen und steigenden Tragbarkeitsrisiken führen, weil die Hypothekarschuldner weniger verdienen. Trotzdem schliessen die meisten Experten eine Immobilienblase aus, auch in Zürich. Zum einen, weil Wohneigentümer alles tun, um ihre Zinsen und Amortisationen zu bezahlen. Zum anderen, weil die Schweizerische Nationalbank und die Banken die Anforderungen für die Hypothekarkreditvergabe in den letzten Jahren verschärft haben, beispielsweise mit höheren Eigenmittelanforderungen und schnelleren Amortisationszahlungen.
COVID-19 könnte die Nachfrage verändern. Viele, die seit März im Homeoffice arbeiten, wollen nicht zurück ins Büro oder nur noch tageweise. Manche fragen sich, ob sie von der Stadt in die Agglomeration oder aufs Land ziehen sollen, wenn sie nicht mehr pendeln müssen. Vor allem, wenn sie weniger verdienen. Ausserdem müssen Städte wie Winterthur wegen der Corona-Krise Geld sparen und ihre Steuern erhöhen. Darum könnte die Nachfrage in Städten zumindest stagnieren, auch wenn ihre Attraktivität – Arbeitsplätze, Ausbildung, Freizeitangebote, Infrastruktur und Kultur – nach wie vor viele überzeugt. Dafür müsste die Nachfrage nach Wohneigentum in Vorstädten und auf dem Land steigen. Aber Corona wird die Urbanisierung weder aufhalten noch eine Flucht aus der Stadt aufs Land auslösen.
Nichts, solange Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht verkaufen wollen oder Ihre Hypothek nicht verlängern müssen. Wenn Sie verkaufen wollen, könnte es sein, dass Sie weniger Geld erhalten als auf dem Höchststand, aber vermutlich immer noch mehr als Sie dafür bezahlt haben. Wenn Sie Ihre Hypothek verlängern müssen, könnte es sein, dass die Bank, Versicherungsgesellschaft oder Pensionskasse Ihr Wohneigentum neu bewertet. Selbst wenn die Bewertung unter dem Höchststand liegen sollte, dürfte sie immer noch höher sein als bei der alten Hypothek. Falls die neue unter der alten Bewertung liegen sollte und Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit 80 Prozent belehnt haben, müssen Sie mehr Eigenkapital einschiessen, um die Belehnungsrichtlinien wieder einzuhalten. Wenn Ihre Hypothek in den nächsten Monaten fällig wird, lohnt es sich, frühzeitig mit Ihrem Berater oder Ihrer Beraterin zu reden.
Wenn Ihre persönlichen Rahmenbedingungen immer noch stimmen und Sie mittel- bis langfristig genug verdienen, um die Tragbarkeitsrichtlinien der Bank zu erfüllen, lohnt sich Wohneigentum immer noch. Die Hypothekarzinsen sind leicht gestiegen, dürften aber wegen der rezessiven Tendenzen auf tiefem Niveau verharren. Anfang Oktober lagen die Referenzzinssätze von UBS key4 mortgages je nach Modell und Laufzeit zwischen 0,52 und 1 Prozent (Basis: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 24 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 28. Oktober 2020). Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen in absehbarer Zeit steigen, weil die Notenbanken die Zinsen tief halten, um die Wirtschaft zu stützen.
Trotz der besonderen Situation in der Stadt Zürich ist schweizweit mit einer stabilen Nachfrage und damit mit stabilen Preisen zu rechnen. Grosse oder luxuriöse Häuser und Wohnungen dürften unter Druck geraten. Das bestätigen auch die Zahlen, die Fahrländer und Partner am 9. Oktober veröffentlicht hat: Während Eigentumswohnungen in dritten Quartal 2020 im unteren Preissegment (plus 1,5 Prozent) und mittleren Preissegment (plus 1,3 Prozent) teurer geworden sind, sind die Preise für Luxuswohnungen um 3,7 Prozent gesunken. Im Jahresvergleich sind die Preise in allen Segmenten um 2,6 bis 3,5 Prozent gestiegen. Die Preise für Einfamilienhäuser legten im dritten Quartal um 1,8 Prozent zu und liegen 6,1 Prozent höher als vor einem Jahr. Wie sich die Preise entwickeln werden, hängt vor allem davon ab, wie stark und nachhaltig Corona die Konjunktur beeinflussen wird. Dank der tiefen Kapitalkosten ist und bleibt Wohneigentum aber günstig und eine sinnvolle Alternative zur Miete.
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