2021 sind die Immobilienpreise in der Schweiz stark gestiegen. Im 1. Quartal ging der Wohnimmobilienpreisindex, der vom Bundesamt für Statistik BFS berechnet wird, noch minimal um 0,1 Prozent zurück, dann legte er im 2. Quartal um 2,2 Prozent, im 3. Quartal um 2,4 Prozent und im 4. Quartal um 2,6 Prozent zu. Unter dem Strich kostete Wohneigentum in der Schweiz im Jahresvergleich 7,3 Prozent mehr als Ende 2020, im Kanton Zürich gemäss Zürcher Wohneigentumsindex sogar 9,3 Prozent mehr.
Im Februar 2022 wurden Eigentumswohnungen für einen mittleren Quadratmeterpreis von 8156 Franken und Einfamilienhäuser für einen mittleren Quadratmeterpreis von 7241 auf Onlineplattformen ausgeschrieben (Quellen: SRF und Swiss Real Estate Offer Index). So teuer war Wohneigentum noch nie in der Schweiz. In einem Jahrzehnt sind die Preise für Einfamilienhäuser im Durchschnitt um mehr als 30 Prozent und für Eigentumswohnungen sogar um mehr als 40 Prozent gestiegen.
Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren, weil die Hypothekarzinsen immer noch vergleichsweise tief sind, besitzen vielerorts günstiger ist als mieten und die Baulandreserven schwinden. Darum übersteigt die Nachfrage das Angebot seit langem. Mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie im Frühling 2020 hat sich die Preisdynamik akzentuiert, weil viele Leute mehr Zeit zu Hause verbringen, mehr Raum brauchen, zum Beispiel für ein Home Office, und mehr Wert auf ein schönes Zuhause legen. Weil nur wenig grosse Häuser oder Wohnungen in Städten verfügbar sind, stiegen die Immobilienpreise in der Agglomeration überdurchschnittlich. Etwa in Regensdorf (plus 9,6 Prozent) und Schlieren (plus 1,5 Prozent) in der Nähe von Zürich oder in Onex (plus 10,9 Prozent) und Chêne-Bougeries (plus 11,6 Prozent) in der Nähe von Genf.
Immobilienkäufer sind in der Schweiz im Durchschnitt 43 Jahre alt. Die Käufer von Einfamilienhäusern (39 Jahre) sind 9 Jahre jünger als die Käufer von Eigentumswohnungen (48 Jahre).
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase in der Schweiz. Wenn der Index zwischen 1,00 und 1,99 liegt, ist der Immobilienmarkt überbewertet. Im 4. Quartal 2021 stieg der Index um 0,07 Punkte auf 1,49 Punkte. Damit ist der Markt historisch betrachtet überbewertet und impliziert ein erhöhtes Korrekturpotenzial, falls die Zinsen und damit die Hypothekarzinsen stärker steigen sollten oder die Wirtschaft in eine lange Krise rutschen sollte. Danach sieht es momentan aber nicht aus, darum halten die UBS-Experten eine Preiskorrektur in den nächsten 12 Monaten für unwahrscheinlich.
Mit 1,49 Punkten liegt der UBS Swiss Real Estate Bubble Index deutlich unter dem Wert zu Beginn der 1990er-Jahre, als die Immobilienblase platzte und die Schweiz in eine Rezession rutschte.
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Die Immobilienpreise werden auch 2022 steigen, aber wahrscheinlich weniger stark als 2021. Einerseits sind die Zinsen immer noch tief. Andererseits hat sich das Home Office in vielen Firmen etabliert. Darum übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Das bestätigt die Insertionsdauer, die 2021 um 3 auf 70 Tage für Eigentumswohnungen und um 20 auf 56 Tage für Einfamilienhäuser gefallen ist. Immobilienfachleute rechnen mit durchschnittlichen Preissteigerungen von 2 Prozent für Wohnungen und 3 Prozent für Häuser. Wegen der höheren Zinsen dürfte der eine oder andere darauf verzichten, Wohneigentum zu kaufen, weil die Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten) steigen und die Tragbarkeit gefährden. Damit die Nachfrage spürbar nachlässt und die Immobilienpreise sinken, müssten die Hypothekarzinsen massiv steigen. Experten gehen aber davon aus, dass sich die Notenbanken wegen der unsicheren geopolitischen Lage in Europa mit Leitzinssatzerhöhungen zurückhalten werden.
Weil viele Menschen nicht mehr täglich pendeln, steigt die Nachfrage an schönen Orten mit guten ÖV-Verbindungen. Zum Beispiel am Bodensee, im Churer Rheintal, in Gros-de-Vaud, im oberen Baselbiet oder im Zürcher Weinland.
Fragen Sie zehn Makler nach den wichtigsten Kriterien, die den Marktpreis von Immobilien bestimmen. Neun werden «Lage, Lage, Lage» antworten. Ein erstes Beispiel: In der Agglomeration von Zürich kostet eine Minute weniger pendeln 15'500 Franken (Eigentumswohnung) oder 21'000 Franken (Einfamilienhaus) mehr. Ein zweites Beispiel: Jede achte Immobilie, die im Internet ausgeschrieben ist, kostet 500'000 Franken oder weniger, jede dritte Immobilie 750'000 Franken oder weniger. Es gibt in der Schweiz durchaus preiswertes Wohneigentum, das finanzierbar und tragbar ist, aber nicht mehr an den Toplagen. Das Traumhaus oder die Traumwohnung muss kein Traum bleiben, aber Sie müssen möglicherweise Ihren Suchradius erweitern. Die wichtigsten Eigenschaften von Käufer*innen sind «Geduld, Geduld, Geduld».
Bauland ist in der Schweiz nur beschränkt verfügbar. Darum wird immer mehr verdichtet gebaut. 2000 waren noch 43 Prozent aller Neubauten Einfamilienhäuser, 2020 nur 11 Prozent.
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