Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 22. September 2022 ihren Leitzins von minus 0,25 auf plus 0,50 Prozent erhöht. Damit ging nach acht Jahren eine lange Phase der Negativzinsen in der Schweiz zu Ende. Darum haben sich im Jahresvergleich beispielsweise die Finanzierungskosten für Festhypotheken mit zehn Jahren Laufzeit knapp verdreifacht. Gleichzeitig belasten die höheren Energiepreise und Unterhaltskosten die Budgets vieler Wohneigentümer*innen zusätzlich. Dennoch sind die Immobilienpreise nach der SNB-Leitzinserhöhung leicht gestiegen. Laut Wüest Partner sind im 3. Quartal die Preise für Eigentumswohnungen um 1,1 Prozent und für Einfamilienhäuser um 1,2 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich kosten Eigentumswohnungen 6,6 Prozent und Einfamilienhäuser 7,2 Prozent mehr.
Von 1985 bis 2021 haben die Schweizer Wohneigentümer*innen ihr Haus oder ihre Wohnung im Durchschnitt mit 4,9 Prozent finanziert, in den letzten zehn Jahren kosteten Hypotheken lediglich 1,9 Prozent. Die historisch tiefen Hypothekarzinsen sind mitverantwortlich für die starken Preissteigerungen, wie Wüest Partner berechnet hat. Ein Beispiel: Wären die Hypotheken von 2005 bis 2021 mit dem durchschnittlichen Satz von 2005 (4 Prozent) verzinst worden, hätten die Preise für Einfamilienhäuser theoretisch um 50,1 statt 77,9 Prozent und für Eigentumswohnungen um 53,4 statt 79,8 Prozent steigen sollen. Die tiefen Zinsen sind für einen Drittel der Preissteigerung verantwortlich. Noch stärker war der Einfluss der wachsenden Bevölkerung in der Schweiz mit 41 Prozent (Häuser) beziehungsweise 52 Prozent (Wohnungen).
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Mit der Leitzinserhöhung hat die Nationalbank versucht, die für unsere Verhältnisse hohe Teuerung zu bekämpfen, ohne die Wirtschaft abzuwürgen oder eine Rezession zu riskieren. Seit der Erhöhung ist die Inflationsrate leicht gesunken, liegt aber mit 3 Prozent noch klar über dem SNB-Ziel von 2 Prozent. Darum wird die Nationalbank den Leitzins wahrscheinlich noch im Dezember 2022 um 50 oder 75 Basispunkte erhöhen. Für 2023 rechnen die Experten mit weiteren, aber geringeren Zinsschritten. Prognosen wagt aber keiner. Die Grösse der Zinsschritte hängt davon ab, wie sich die Konjunktur, die Arbeitslosigkeit und der Konsum in der Schweiz entwickeln. Für den für uns wichtigen Euroraum erwarten die meisten Experten eine Rezession, die sich negativ auf die Schweiz auswirken könnte. Darum ist die Unsicherheit hoch.
Die Unsicherheit hinterlässt Spuren auf dem Immobilienmarkt und bremst die Nachfrage nach Wohneigentum leicht. Trotz höherer Finanzierungskosten, Energiepreise und Unterhaltskosten ist die Nachfrage immer noch höher als das Angebot. Besonders an guten Lagen. Das wird sich so rasch nicht ändern, wie eine aktuelle Studie von Fährländer Partner unter 844 Immobilienfachleuten nahelegt:
Eine Umfrage des Hauseigentümerverbandes Schweiz bestätigt diese Ergebnisse. Von den 240 befragten Immobilienexperten gehen 40 Prozent von steigenden Preisen für Eigentumswohnungen und 50 Prozent von steigenden Preisen für Einfamilienhäuser aus. Hauptsächlich, weil Bauland knapp und darum teuer ist. Obwohl sich die Nachfrage in den letzten zwölf Monaten leicht abgeschwächt hat, sei die Nachfrage nach Wohneigentum in der Schweiz immer noch deutlich grösser als das Angebot.
Wenn die Zinsen stärker steigen und immer mehr Wohneigentümer*innen an ihre finanziellen Grenzen stossen, könnten die Immobilienpreise fallen. Die Europäische Zentralbank, die mit 10 Prozent Teuerung kämpft, warnt vor Korrekturen am Immobilienmarkt, die SNB schliesst sie nicht aus.
Prognosen sind schwierig. Besonders wenn sie die Zukunft betreffen. Das gilt vor allem für langfristige Prognosen über die Immobilienpreise in der Schweiz. Dennoch haben die Immobilienfachleute von Wüest Partner einen Blick in ihre Kristallkugel geworfen. In ihrem negativen Szenario – schwere Rezession, starker Rückgang der Einwanderung und hoher Leerwohnungsbestand – verlieren Einfamilienhäuser 14 Prozent und Eigentumswohnungen sogar 22 Prozent an Wert. Falls aber die Wirtschaft wieder anständig oder sogar kräftig wachsen sollte, könnten die Immobilienpreise um 17 bis 30 Prozent oder mehr steigen.
14 bis 22 Prozent Wertverlust sind viel. In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise in der Schweiz aber je nach Region um 40 Prozent oder mehr gestiegen. Das relativiert den Verlust.
Wohneigentum wird teurer. Eine Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit kostete am 14. November 2022 mit 3,08 Prozent (Marktdurchschnitt) zweieinviertel Mal so viel wie vor einem Jahr. Das ist zwar tiefer als der kalkulatorische Zinssatz von 4,5 oder 5 Prozent, den viele Banken für ihre Tragbarkeitsrechnung anwenden. Dennoch sollten Sie vorsichtig budgetieren und die höheren Lebenshaltungs- und Wohnkosten berücksichtigen, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen (oder verlängern) wollen. In unsicheren Zeiten schauen Banken genauer hin und wollen ihre Risiken minimieren. Darum ist es sinnvoll, wenn Sie nicht Ihren finanziellen Spielraum ausreizen und an Ihre finanziellen Grenzen gehen. Mit unserem Hypothekenvergleich können Sie verschiedene Modelle vergleichen und die attraktivsten Angebote kombinieren.
In «Hypotheken: Zinsentwicklung in den nächsten 12 Monaten (Oktober 2022)» lesen Sie, was Sie tun können, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen wollen und mit steigenden Zinsen rechnen. Aktuell schliessen die Wohneigentümer*innen mehr Saron-Hypotheken als Festhypotheken ab.
Die Nachfrage ist auch nach der Leitzinserhöhung grösser als das Angebot. Besonders an guten Lagen. Die Käufer*innen sind aber preissensitiver geworden und hinterfragen die Verkaufspreise kritisch, weil sie für eine Finanzierung nicht an ihre finanziellen Grenzen gehen wollen. Darum gibt es weniger, aber immer noch genügend ernsthafte Interessent*innen, und ihr Entscheidungsprozess dauert etwas länger. Das heisst, Sie brauchen mehr Geduld und müssen allenfalls geringe Abstriche am Kaufpreis machen. Vor allem, wenn Sie schnell verkaufen wollen. Mit unserer neutralen Immobilienbewertung, die auf Transaktionspreisen vergleichbarer Häuser und Wohnungen basiert, finden Sie heraus, wie viel Ihr Zuhause wert ist. Und mit einer professionellen Verkaufsdokumentation steigern Sie Ihre Verkaufschancen
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Natürlich können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen. Wenn die Interessenten länger und härter verhandeln, ist ein Makler aber eine Überlegung wert. Einerseits nimmt er Ihnen viel Arbeit ab, von der Bewertung bis zur Handänderung im Grundbuch. Andererseits kennt er den Markt und dürfte Ihr Haus oder Ihre Wohnung schneller und zu einem besseren Preis verkaufen als Sie. Ein seriöser Makler verlangt zwei bis drei Prozent des Verkaufspreises als Honorar. Wenn er Ihr Haus oder Ihre Wohnung für 1,25 Millionen statt 1,2 Millionen Franken verkauft, hat sich die Investition für Sie mehr als ausbezahlt.
