2023 hat sich das Wachstum der Immobilienpreise verlangsamt. Gemessen am Wohnimmobilienpreisindex stiegen die Preise für Wohneigentum im dritten Quartal um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, nach plus 3,9 Prozent im ersten und plus 2,4 Prozent im zweiten Quartal 2023. Seit Jahresbeginn stieg der Teilindex für Eigentumswohnungen von 112,8 auf 115,1 (plus 2,0 Prozent) und für Einfamilienhäuser von 116,1 auf 117,3 (plus 1,0 Prozent). Seit der Jahrtausendwende sind die Preise für Häuser jährlich um 3,4 Prozent und für Wohnungen um 3,8 Prozent gestiegen. Nach der fünften Zinserhöhung seit dem Ende der Niedrigzinsphase ist das Angebot gestiegen und die Nachfrage gesunken. Dennoch übersteigt die Nachfrage nach Wohneigentum nach wie vor das Angebot.
Bis Mitte 2022 wurde jede fünfte Hypothek ohne feste Laufzeit und Zinsbindung abgeschlossen, heute ist es jede zweite. Seit der Zinswende finanzieren immer mehr Wohneigentümer*innen ihr Zuhause mit einer SARON-Hypothek. In unserem Artikel «Was Sie über Hypotheken wissen sollten, bevor Sie ein Haus kaufen» erfahren Sie mehr über die verschiedenen Hypothekarmodelle.
Im Jahr 2023 ist die Insertionsdauer für Einfamilienhäuser um 8 Tage auf 61 Tage und für Eigentumswohnungen um 4 Tage auf 67 Tage gestiegen. Gleichzeitig haben weniger Kaufinteressierte Suchabonnemente eingerichtet und mehr Wohneigentümer*innen ihr Haus oder ihre Wohnung zum Verkauf ausgeschrieben. Dies und der Rückgang der Handänderungen in vielen Regionen deuten darauf hin, dass immer mehr Käufer*innen nicht mehr bereit sind, jeden Preis zu bezahlen, die Verkäufer*innen aber (noch) am längeren Hebel sitzen und ihre Preisvorstellungen durchsetzen können. Da die Hypothekarzinsen seit der letzten Leitzinserhöhung am 22. Juni 2023 wieder gesunken sind, gerieten auch nur wenige Wohneigentümer*innen unter Druck und mussten ihr Haus oder ihre Wohnung überstürzt verkaufen.
Die meisten Immobilienexperten gehen heute davon aus, dass sich der Immobilienmarkt auf hohem Preisniveau stabilisieren wird. Für das kommende Jahr rechnen sie mit stabilen bis leicht sinkenden Preisen. Wenig spricht für eine stärkere Korrektur (minus 10 Prozent oder mehr), obwohl der Immobilienmarkt hoch bewertet ist. Gemäss dem UBS Real Estate Bubble Index ist die Gefahr eines Platzens der Immobilienblase gering. Der Index ist von 1,49 auf 1,41 gesunken und liegt damit deutlich unter dem Niveau von Anfang der 1990er-Jahre (2,60), als die Immobilienblase platzte und die Immobilienpreise in der Schweiz um bis zu 40 Prozent einbrachen.
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Je länger der Prognosezeitraum, desto schwieriger wird die Vorhersage. Die Faktoren, die den Immobilienmarkt und damit die Immobilienpreise im nächsten Jahr stützen, werden aber auch 2025 und darüber hinaus gelten. Die Nachfrage dürfte aus fünf Gründen hoch bleiben:
Zudem ist die Inflation wieder unter Kontrolle und die Zinsen sind im internationalen Vergleich niedrig. Dennoch gibt es Risiken, die den Immobilienmarkt belasten könnten. Zum Beispiel geopolitische Unsicherheiten durch Kriege oder die starke Abhängigkeit unserer exportorientierten Wirtschaft von einer sinkenden globalen Nachfrage. Eine Eskalation in der Ukraine oder im Nahen Osten könnte alle Prognosen über den Haufen werfen. Auch diese: Der Schweizer Immobilienmarkt reagiert träge auf die zinsbedingt höheren Wohnkosten. Deshalb könnten die Immobilienpreise ab 2025 leicht sinken. Die hohe Zuwanderung stützt die Nachfrage und verhindert eine grössere Preiskorrektur.
Mittel- bis langfristig könnte sich der Immobilienmarkt entspannen. Das Angebot könnte steigen, weil der Anteil der erwerbstätigen Einwohner*innen sinkt und 2029 der bevölkerungsreichste Jahrgang 1964 pensioniert wird. Fachleute erwarten, dass die Babyboomer zwischen 2030 und 2045 mehr als 400’000 Immobilien vererben oder verkaufen werden. Unter dem Strich spricht dies für sinkende Immobilienpreise. Stärker in Gemeinden mit überdurchschnittlich vielen älteren Einwohner*innen, weniger stark in Städten mit mehr Familien und jungen Menschen. Bei mittel- und vor allem langfristigen Prognosen sollte man sich jedoch an das Zitat erinnern, das je nach Quelle Karl Valentin, Mark Twain oder Winston Churchill zugeschrieben wird: «Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen».
Verdichtetes Bauen (oder Nachverdichten) ist eine bewährte Massnahme, um den knappen Wohnraum in der Schweiz besser zu nutzen. Wenn Sie ein (älteres) Einfamilienhaus auf einem grösseren Grundstück besitzen und verkaufen wollen, ist ein Ersatzneubau eine Überlegung wert. Mehr erfahren Sie in unserem Artikel «Neubau: Die sinnvolle Alternative zum Hausverkauf».
Obwohl die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, wechseln weniger Immobilien den Besitzer und viele Objekte sind länger inseriert als noch vor einem Jahr. Auch wenn immer mehr Immobilienexperten von stagnierenden bis leicht sinkenden Immobilienpreisen ausgehen, halten viele Verkäufer an ihren Preisvorstellungen fest. Solange sie nicht zum Beispiel aus finanziellen Gründen verkaufen müssen und die Zuwanderung hoch bleibt, sitzen sie am längeren Hebel. Wer sein Traumhaus oder seine Traumwohnung sucht, braucht deshalb neben genügend Eigenkapital und Einkommen auch viel Geduld. Wenn Ihre Immobiliensuche keine oder zu wenige Treffer liefert, sollten Sie Ihre Suchkriterien hinterfragen und zum Beispiel in wichtige und weniger wichtige Kriterien unterteilen.
Mit unserer intelligenten Immobiliensuche, die 90 Prozent aller in der Schweiz online ausgeschriebenen Häuser und Wohnungen erfasst, können Sie ein Suchabo einrichten und werden automatisch benachrichtigt, sobald ein Objekt Ihren Vorstellungen entspricht. Im Artikel «Online-Immobiliensuche: So finden Sie Ihr Traumhaus» erklären wir Ihnen, wie Sie Ihre Suche optimieren.
Credit Suisse, Raiffeisen, UBS und Zürcher Kantonalbank haben in den letzten vier Quartalen 17 Prozent weniger Hauskäufe und 18 Prozent weniger Wohnungskäufe finanziert. Dies widerspiegelt den Rückgang der Handänderungen (siehe «Wie entwickeln sich die Immobilienpreise im Jahr 2024?»).
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Immer mehr Käufer sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen. Die einen, weil sie von stagnierenden oder leicht sinkenden Immobilienpreisen ausgehen, die anderen, weil sie nicht mehr bezahlen können oder wollen. Deshalb brauchen auch verkaufswillige Wohneigentümer*innen mehr Geduld. Obwohl die Nachfrage vor allem in guten Lagen ungebrochen hoch ist, dauert es länger als früher, ein Einfamilienhaus (durchschnittlich 61 Tage Insertionszeit) oder eine Eigentumswohnung (durchschnittlich 67 Tage Insertionszeit) zu verkaufen. In dieser Situation haben Sie drei Optionen:
Die Wohnkosten sind gesunken. Der Zinsindex für Wohnimmobilien von hypotheke.ch ist von 2,71 Prozent am 3. Januar 2023 (Jahreshöchststand) auf 2,23 Prozent am 14. November 2023 (Jahrestiefststand) gefallen. Im Jahresvergleich sank der Zinsindex um 37 Basispunkte. Dies entspricht einer Ersparnis von 3'700 Franken bei einer Hypothek von 1 Million Franken.
Wenn Sie mit dem Verkauf zuwarten oder Ihr Haus oder Ihre Wohnung behalten wollen und demnächst Ihre Hypothek erneuern müssen, können Sie mit unserem Hypothekenrechner verschiedene Modelle vergleichen und die attraktivsten Angebote kombinieren. Mit dem richtigen Modell und der richtigen Laufzeit können Sie viel Geld sparen.
Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung natürlich auch selbst verkaufen. In unserem Leitfaden «Hausverkauf in 10 Schritten mit smarten Houzy-Tools» führen wir Sie sicher durch den gesamten Prozess. Aber ein Hausverkauf ist eine Menge Arbeit. Vor allem, wenn Sie kein Immobilienprofi sind. Ausserdem ist es für einen Immobilienmakler in Zeiten wie diesen einfacher, über den Preis zu verhandeln, wenn die Interessenten versuchen, den Preis zu drücken. Dies dürfte in den nächsten Monaten häufiger vorkommen, da immer mehr Kaufinteressenten mit stagnierenden oder sinkenden Immobilienpreisen rechnen und nicht mehr jeden Preis zahlen können oder wollen. Wenn der Makler Ihr Haus oder Ihre Wohnung zum Beispiel für 1,25 Millionen statt für 1,2 Millionen verkaufen kann, hat sich die Maklerprovision von 25'000 bis 37'500 Franken für Sie mehr als bezahlt gemacht.
Mehr zum Thema Maklerprovisionen erfahren Sie in unserem Artikel «Maklerprovision Schweiz: So viel kostet der Immobilienverkauf».
