Die Schweiz hat mit weniger als 40 Prozent die mit Abstand tiefste Wohneigentumsquote in ganz Europa. Dank der historisch tiefen Hypothekarzinsen könnten sich zwar mehr Menschen ihr Traumhaus oder ihre Traumwohnung leisten. Viele scheitern aber am fehlenden Eigenkapital. Die Banken belehnen selbstbewohntes Wohneigentum bis 80 Prozent des Objektwertes, die Käufer*innen brauchen also mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Wer zu wenig finanzielle Reserven besitzt, könnte sein Eigenkapital aufstocken:
Vor allem junge Leute und junge Familien ohne Aussicht auf eine Erbschaft oder Schenkung bleiben an dieser 20-Prozent-Eigenkapitalhürde hängen. Für sie bleibt Wohneigentum so lange ein Traum, bis sie genügend Geld gespart oder vorgesorgt haben. Für Menschen mit zu wenig Eigenkapital gibt es eine Alternative, die in der Schweiz noch kaum bekannt ist: Mietkauf oder auf Neudeutsch Rent-to-buy.
Mietkauf oder Rent-to-buy ist ein Mietvertrag mit Kaufoption. Sie mieten jetzt ein Haus oder eine Wohnung und erwerben eine Kaufoption für später, in der Regel in 5 bis 10 Jahren. Dafür brauchen Sie in der Regel 10 Prozent Eigenkapital, bezahlen monatlich eine Miete und sparen während der Vertragslaufzeit Geld, um das Objekt nach Vertragsende zu übernehmen und mit einer Hypothek zu finanzieren. Der Kaufpreis für die Kaufoption wird zu 100 Prozent angerechnet, wenn Sie das Objekt übernehmen.
Weil Sie das Haus oder die Wohnung erst später kaufen, dürfen Sie Rent-to-buy nicht mit Geld aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder 3. Säule (freiwillige Vorsorge) finanzieren.
Die Kosten variieren von Anbieter zu Anbieter. In der Regel müssen Sie während der Mietzeit mit diesen Wohnkosten rechnen:In der Regel 10 Prozent des Kaufpreises für die Kaufoption eine Gebühr für den Eintrag in das Grundbuch, abhängig vom Kanton, im Kanton Zürich beispielsweise 1 Promille des Kaufpreises Mietzins Nebenkosten und Unterhaltskosten Prämie für die Haftpflicht-, die Glas- und die Fenster-Versicherung Prämie für die Erwerbsausfallversicherung Prämie für die Todesfallversicherung.
Falls Sie das Haus oder die Wohnung nach Vertragsende übernehmen, müssen Sie die gesamten Grundbuchgebühren und die Handänderungskosten bezahlen.
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Fast alle Mietkauf-Anbieter stellen die gleichen oder ähnliche Mindestanforderungen:
Um die Kreditwürdigkeit zu beurteilen, verlangen viele Anbieter neben einem Strafregisterauszug einen Betreibungsauszug, einen aktuellen Lohnausweis und die letzte Steuerrechnung.
Für die Abklärung brauchen Rent-to-buy-Anbieter dieselben Unterlagen wie Banken für die Finanzierung. Halten Sie darum die Verkaufsdokumentation bereit, wenn Sie einen Anbieter kontaktieren.
Rent-to-buy eignet sich für alle, die gut verdienen und die Wohnkosten (Zinsen, Amortisation sowie Nebenkosten) problemlos bezahlen können, aber (noch) zu wenig Eigenkapital besitzen. Das heisst vor allem für junge Menschen oder für junge Familien. Dank Mietkauf können sie auch ohne viel Eigenkapital schon bald in ihr Traumhaus oder ihre Traumwohnung einziehen statt jahrelang zu sparen und dann kein passendes Objekt zu finden. Rent-to-buy schliesst so die zeitliche und finanzielle Lücke bis zur traditionellen Eigenheimfinanzierung mit einer Hypothek.
Der Mietkauf-Vertrag regelt alle wichtigen Punkte für den späteren Kauf:
Falls die Mieter ihre Kaufoption ausüben wollen, wird auf der Basis dieser Bedingungen ein normaler Kaufvertrag aufgesetzt, der notariell beglaubigt werden muss.
Mietkauf ist ein Mietvertrag mit Kaufoption: Sie mieten jetzt ein Haus oder eine Wohnung und erwerben eine Kaufoption für später.
Mietkauf-Verträge sind eher selten. Darum sollten Sie sich von einem Juristen beraten lassen, bevor Sie unterschreiben, damit nichts vergessen geht und Sie alle Passus sicher verstehen.
Der Rent-to-buy-Anbieter ist Eigentümer, bis der Mieter sein Kaufrecht ausübt und das Objekt übernimmt. Darum wird der Anbieter als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Mieter besitzt ein Kaufrecht, das er ausüben kann, aber nicht muss.
Träumen Sie von einem Haus oder einer Wohnung, scheitern aber an der Eigenkapitalhürde? Wenn Sie genug verdienen, um die Wohnkosten zu bezahlen, könnten Sie dank Mietkauf mit nur 10 Prozent Eigenkapital Ihren Traum verwirklichen. Finden Sie mit wenigen Angaben heraus, wieviel möglich ist.
