Besitzen Sie ein älteres Haus, haben Sie Ihr Elternhaus geerbt oder wollen Sie ein Haus aus den 1950er- bis 1980er-Jahren kaufen? In den nächsten Jahren werden viele Wohneigentümer*innen ältere Häuser verkaufen, weil sie das Haus nicht mehr in Schuss halten können, sie von einem grossen Haus in eine kleinere Eigentumswohnung ziehen oder ihre Nachkommen das Haus nicht erben wollen oder finanzieren können. Knapp zwei Drittel aller Häuser und Wohnungen in der Schweiz wurden vor 1981 erstellt. Viele davon sind heute in einem Alter, in dem sie saniert oder rückgebaut und durch einen Neubau ersetzt werden sollten. Verschiedene Gründe sprechen für die eine oder andere Variante. Die Entscheidung hängt von architektonischen, baulichen, baurechtlichen, emotionalen, energetischen sowie finanziellen Argumenten ab.
Die Bausubstanz vieler Häuser aus den 1950er- bis 1980er-Jahren ist grundsolide und hält so gut wie ewig. Trotzdem weisen ältere Häuser oft Schwachstellen auf. Zum Beispiel das undichte Dach, alte Elektroleitungen, die vom Wetter gezeichnete Fassade, nicht mehr ganz schliessende Fenster, Feuchtigkeit im Keller, das nicht mehr energieeffiziente Heizsystem oder Wasserleitungen aus Blei oder Stahl, die der Gesundheit zuliebe ersetzt werden sollten. Die Bauteile sind kaputt oder veraltet und erfüllen heutige Ansprüche an Energieeffizienz oder Wohnkomfort nicht. Ausserdem verändern sich die architektonischen Ansprüche mit der Zeit. So sind ältere Badezimmer, Küchen sowie Schlaf- und Wohnzimmer im Vergleich mit modernen Häusern oder Wohnungen oft kleiner und weniger lichtdurchflutet. Natürlich können Wände versetzt oder entfernt werden, etwa für eine offene Wohnküche oder ein grösseres Badezimmer, aber die Statik setzt Grenzen. Architektur und Grundriss können nicht nach Lust und Laune verändert werden.
Früher, besonders in den 1970er- und 1980er-Jahren, wurden manchmal problematische Baustoffe verwendet, zum Beispiel asbesthaltige Dachabdichtungen oder Zement mit Formaldehyd oder polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen. Solche Stoffe müssen fachgerecht entsorgt werden.
{{umbaucoach}}
{{renovationcalculator}}
{{neubau}}
Ein sanierter Altbau kostet meistens weniger als ein Ersatzneubau. Sobald Sie die Architektur und die Grundrisse verändern oder ein altes Haus energetisch auf den neuesten Stand bringen wollen, können die Umbau- und Sanierungskosten schnell und kräftig steigen. Je tiefgreifender die Sanierungsmassnahmen sind, desto eher lohnt sich der Ersatzneubau. Zwei typische Beispiele:
Mit neuer Heizung, besserer Aussendämmung und modernen Fenster mit Isolierverglasung sparen Sie etwa 60 Prozent Strom. Energetische Massnahmen sind in der Regel günstiger bei Neu- als bei Altbauten.
Diese Frage lässt sich nicht so einfach mit «Ja» oder «Nein» beantworten. Viele weiche Faktoren spielen eine Rolle, die berücksichtigt werden sollten. Wirtschaftlich betrachtet zahlt sich ein Neubau in 10 bis 20 Prozent der Fälle aus. Er kann sich aber schon lohnen, sobald die Sanierungskosten etwa drei Viertel der Kosten für Rückbau und Neubau erreichen. Zum einen verlieren ältere Häuser schneller an Wert, weil sie häufig selbst durch eine umfassende Sanierung energietechnisch nicht auf den Stand eines Neubaus gebracht werden können. Zum anderen können Sie Ihr neues Haus nach Ihren Wünschen planen, gestalten und einrichten, während Sie mit einem sanierten Altbau immer kleinere oder grössere Kompromisse eingehen. Fazit: Es gibt keine Kostengrenze für die Entscheidung – je näher die Sanierungs- den Abriss- und Neukosten kommen, desto eher sollten Sie sich Gedanken über einen Ersatzneubau machen.
Vergessen Sie die Kosten für den Rückbau nicht, wenn Sie den Neubau budgetieren. Die Baustoffe und Bauteile müssen aufwendig sortiert und fachgerecht entsorgt werden.
Vor der Entscheidung «Sanieren oder neu bauen?» sollten Sie sich über mögliche Bauauflagen informieren. Möglicherweise gelten heute für Neubauten andere Ausnützungs-, Baumassen- oder Flächenziffern, Grenz- und Gebäudeabstände oder Beschränkungen für die Länge, Höhe oder Geschosszahl als früher. Das könnte Ihre Umbau- oder Neubaupläne beeinflussen oder über den Haufen werfen. Darum sollten Sie die Baugesetze und Bauordnungen frühzeitig konsultieren oder Fachleute fragen. Zum Beispiel durch einen Architekten oder einen Baumeister aus unserem Partnernetzwerk, der alle kantonalen Vorschriften kennt und Sie kompetent berät.
Die zwei beliebtesten Umbaumassnahmen für ältere Häuser und Wohnungen sind Badezimmer- sowie Küchenrenovationen. Wenn Sie Ihr Bad und/oder Ihre Küche renovieren wollen, beauftragen Sie am besten einen Sanitär oder Küchenbauer. In unserem Partnernetzwerk finden Sie erfahrene Experten aus Ihrer Region, die das Umbauprojekt leiten, die Massnahmen planen, die Kosten schätzen, die Kosteneinhaltung kontrollieren und den Umbau beaufsichtigen. Mit wenigen Angaben zum Projekt, zum Haus und zu den Leistungen können Sie bis zu drei kostenlose Offerten anfragen.
Ältere Häuser stehen oft auf grossen Grundstücken, weil Land früher noch nicht so knapp war. Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus mit viel Umschwung besitzen, könnte sich ein Neubauprojekt lohnen. Beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen, die an guten Lagen so begehrt sind, dass sie oft schon vor der Ausschreibung verkauft werden. Und wenn Sie sich in Ihrer Nachbarschaft zu Hause fühlen und im Quartier bleiben wollen, behalten Sie eine Wohnung für sich. So müssen Sie keine Ersatzwohnung suchen und wohnen dank tiefer Hypothekarzinsen weiterhin günstig. Projektentwickler wie die Partner von ConReal unterstützen Sie in einzelnen Projektphasen oder kompletten Neubauprojekten. Von der ersten Idee über die Marktstudie bis zum Verkauf oder bis zur Vermietung und Verwaltung.
